任意売却 お悩み解決ブログ

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広島県内の相続不動産についての相談⑤

投稿日:2018年10月04日 中村

前回のブログ「広島県内の相続不動産についての相談④」の続きです。

『相続不動産の売却を椿不動産に任せる』事に関しては一致したので通常通り『売買対象不動産の査定』を行い、売却可能価格を提案致しました。

過去に1度売却を試みた際に査定をしていた事もあり、予想通りといった感じで特に不満は出ませんでした。

 

 

今回の対象物件は『築年数が約50年経過・増築未登記部分あり・その他、擁壁等の補修・建物室内外の動産処分』などなど費用が発生するので、各業者に見積もりを依頼しました。

現状のまま一般顧客に販売活動を行っても成約は難しいと判断し、『不動産業者の買取』を提案しました。複数の業者に情報を渡し、その中で1番高値で購入してくださる『簡単な入札方式』で購入希望者を選び売却しました。

 

1番の問題であった『相続分について』は、『社内の行政書士が遺産分割協議書』を作成し、『相続人全員が納得する割合』を決めた事で今回の『相続不動産売却』は円満解決となります。

※実際に販売スタート時はピリピリしていましたが、最後の方は穏やかな雰囲気でした。

『父親が亡くなる前にちゃんと対策をしておけば』『もし遺言書があったら?』その他、色々と考えさせられる案件だったと思います。

広島県内の相続不動産についての相談④

投稿日:2018年10月03日 中村

③からのつづきです・・・

U様姉、K様の連絡先を聞き急いで電話をしました。

『頼むから紛争にならないで~』と願い、落ち着いて話を聞いていると、『過去に1度売却を試みて不調に終わった』事などが判明しました。

もちろん継母が生きていた頃の話なので気にせず出来る事を考えました。U様姉は関東在住だった為、電話で話しましたが本当に穏やかな方で『中村さんにお任せするので出来る事は協力します』と約束してくださいました。最大のキーマンとなるK様には直接会ってご要望を聞きました。まあ、予想通りでしたがU様と同じく自分の言い分、権利を主張されました・・・

 

 

しかし、今回に限っては『相続不動産を売却』する方向性だけは一致していたので、数回訪問し『不満・要望』など、聞き役に徹しました。満足したのか、気持ちが通じたのかわかりませんが、K様から『わかった、わかった、もう意地張らんけぇ』『任せるけぇ後の事は頼むよ』と言われ売却手続きを行う事となります。

※広島県内の相続不動産についての相談⑤に続く・・・

広島県内の相続不動産についての相談③

投稿日:2018年10月02日 中村

『相続不動産』の処分で少し大変だった事例をご紹介致します。

広島市内在住U様から『継母が亡くなったから相続不動産の売却相談を頼む!』と電話がありました。U様とは過去に面識があった為、『広島市内に相続している不動産があるんよ』『今は継母が住んでいるから将来頼むね』などと伺っていましたが、その他の状況は不明でした。

 

 

行政書士に依頼し相続人の特定を急ぎましたが、こちらに関してはU様達も事前に調べられており、特に問題なく確定したので安心しました。

しかし、ここで問題が・・・

結論としては①U様②U様姉③継母の連れ子K様の3人が相続人だったのですが、『法定相続分で計算』すると①4分の1②4分の1③2分の1となる為、U様は納得がいかない様子でした。

数十年前の話・自分達の言い分を延々と繰り返されていましたが、最終的には『何とかしてまとめて欲しい』と言われました。※広島県内の相続不動産についての相談④に続く・・・

広島県内の相続不動産についての相談②

投稿日:2018年10月01日 中村

『相続不動産の処分等』で問題となるのが『相続人の意向』だと思います。

士業の先生や金融機関から紹介の場合『方向性が決定している』事が多い為、特に大きなトラブルになる事はありません。

しかし、個人の方から直接相談の場合は『他の相続人を探す』事から始めなければならない場合が多いです。

 

 

過去の事例で比較的簡単だった案件を紹介します。

『O様姉妹の場合』は両親が亡くなられ調査した結果、相続人が2人で確定していました。

「ご両親の自宅をどうされますか?」と質問するまでも無く、2人とも嫁いでいた為『相続不動産は売却する』で一致していました。

あとは査定→売却の流れで解決となります。契約や決済等の日程調整するのも協力してくださり、説明等も2人同時に行え凄く助かりました。

 

こんな感じで『相続人が確定しており方向性が一致』している場合は本当に楽なんです!

それでは、どんな場合が大変か・・・

次のブログで事例を元にご説明致します!

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広島県内の相続不動産についての相談①

投稿日:2018年09月30日 中村

今年に入ってから例年以上に『相続不動産についての相談』が増加しております。

『単純な売却』だけでなく『空き家の管理』『リフォーム・リノベーションを行い賃貸物件にしたい』などなど希望は様々です。

しかし、残念な事に広島県内でも『人口が減少しているエリア』だと売却すら困難なケースがあります。広島市内であれば『道が狭い』『建物が古い』など多少問題があっても何とかなるのですが・・・

 

 

過去の事例として『空き家バンクに登録』されていた物件を処分した事がありました。

相続人の希望価格は130万円でしたが『長期間買い手が現れずに困っている』と市職員から現状を聞き、相続人から直接相談を受ける事になりました。

『地元の不動産業者と連携して不動産の処分を行う』と言われていたが、長期間売却できない(買い手が現れない)状況は本当に大変だった様です。

もし売却が無理なら『0円でも良いから処分して欲しい』と覚悟を決められたので対応する事に決めました。結論としては売却不可能な物件と判断し、田舎暮らしを希望される方に『贈与』する事で解決しました。

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広島の相続不動産処分と遺品整理

投稿日:2018年07月05日 中村

先日、遺品整理士養成講座のレポート提出を終える事が出来ました。働きながら資格を取得する事は容易でないのですが、今回は予想していた以上に苦戦しました。その理由はテキスト内に記載されていない内容が多く、自分で調べてレポートにまとめなければならなかったからです。

 

もちろん、宅建等の資格に比べて難易度は低いのですが、『運送業と一般廃棄物の運搬との違い』『遺品の不法投棄』『故人の銀行口座手続き』『お焚き上げについて』など普段聞きなれてない言葉がたくさん出てきた為、一つ一つ調べなければなりませんでした。

 

 

この資格を取得するきっかけになったのは、仕事関係の方と『相続不動産処分・買取り』の話が出た時に『通常のゴミ処分業者』を紹介するのと『遺品整理業者』ではお客様からの信頼度が違うよ!と教えて頂いたからです。

 

不思議なもので、その話を聞いてから今まで気付かなかった看板や広告が目に入る様になりチャレンジする事となりました。業務の中でも『相続案件』に絡む事も多い為、勉強になる内容ばかりでしたが、1番心に残ったのは『遺品には故人の思いがたくさん詰まっていると考えられている』でした。

 

 

相続不動産買取りの際に売主様(相続人の方)から『片付けをしなければいけないけど時間が無い』『どれが必要な物なんかわからんよ』と言われる事がありました。冷静に考えれば親子だけが相続人じゃないので仕方ない部分もありますよね。

そんな時こそ『遺品整理業者』に依頼してみるのがベストな解決法かもしれません!

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相続財産管理人申立てから、任意売却成立へ。福山市神辺町のGさん

投稿日:2017年11月02日 admin

3年前に離婚しておられたGさんですが、元夫がすんでいた住宅は元夫と、ご自身のお父様の共有で、連帯債務の状態でした。

元のご主人が離婚後も住宅ローンは払っておられましたが、体調を崩し生命保険の支払いも出来ていない状態でお亡くなりになられました。

債務が大きく、Gさんと同居のお子様の相続放棄、ご両親の相続放棄、ご兄弟の相続放棄と、手続きは進み元ご主人の持分については、だれも相続人がいない状態となりました。

Gさんのお父様は、任意売却を希望しておられたのですが、共有者が誰もいませんので、売却は出来ません。そこで、弁護士へ依頼し、亡き夫所有財産に相続財産管理人の申立てを行い、債権者にも相続財産管理人が選任され次第、任意売却を行うことで承諾を取り付け、裁判所の審判を待ちました。

約半年後、相続財産管理人の弁護士さんが選任され、お父様と協力して無事任意売却成立となり、残る債務についての支払いもお父様が支払える内容で債権者とも合意が出来ました。

相続の手続きは、専門家が入って適切な進め方をする必要があります。

当社グループには相続手続専門の行政書士法人ライフがありますので、早めにご相談にお越しください。

 

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配偶者の共有者が亡くなっておられ、お子さん、ご兄弟の相続放棄手続後、任意売却成立へ。

投稿日:2017年11月02日 admin

お子さんのおられない広島市中区にお住まいだったHさん。奥様を病気で亡くされた後、ご本人も病気で仕事が出来なくなり、住宅ローンの支払いが出来ず、ご相談に来られました。

亡くなっておられる奥様は連帯債務者でしたので、債務は相続人へ相続されてしまいます。奥様が亡くなられえてすでに5年の年月が経過しており、相続放棄の期限である3か月は当の昔に過ぎ去っています。

すぐに弁護士と相談を行い、相続人である亡き奥様のご兄弟の方3名と連絡を取り、相続放棄の申し出をしてもらいました。相続放棄は被相続人の方が亡くなった後、自分自身が相続人となった事実を知った(覚知した)時から3カ月以内は相続放棄ができると、なっていますので、亡くなられて5年を経過していましたが、3名共に無事相続放棄が出来ました。

お子さん、ご両親はすでに無く、ご兄弟が全員相続放棄となったので、亡き奥様の相続人は、Hさんのみとなり、奥様の持分はHさんへ相続され、ご自宅の名義はHさんお一人とすることが出来ました。

その後、Hさん単独による任意売却は無事成立、引越し費用も一部債権者から控除してもらえたので、賃貸住宅への引越しも問題なく完了となりました。

相続が関係する場合、手続きの進め方を間違えると債務が意図していなかった親族へ相続で移ってしまう危険があります。当社は相続専門の行政書士事務所を併設していますので、早めにご相談にお越しください。

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名義人全員が関東在住、遺品整理士に依頼し円満解決の相続不動産処分!

投稿日:2017年10月18日 中村

広島市中区舟入にある相続不動産処分案件ですが、名義人全員が関東在住だった為、代表者に包括委任し売買手続きを行う事に決定しました。名義人3人(高齢の母親・姉・A様)の中で1番行動力があるA様を代表者とし、電話・メールで売却方法、スケジュールをご提案しました。知人からの紹介であった事もあり、打合せ等はスムーズに行え売却スタートしました。

相続不動産処分の際に1番問題となるのが『遺品整理・処分』です。例えば①亡くなられたお父様との思い出が詰まったアルバム・写真等②価値のある貴金属・切手等③預金通帳等が多いのですが、相続人が確認しなければ本当に必要な物か判断する事が出来ません。当然処分が終わらなければポータルサイトに室内写真の掲載や購入希望者の内覧が出来ない状況が続きます。

実際にA様が広島に来られる日は1ヶ月後だった為、遺品整理士に依頼し貴重品と不要物を選別する事に決定しました。明らかな不要物は処分し、貴重品は一時別の場所に保管すれば問題ありませんが、どちらとも取れる様な物は、相続人に写真をメールで送り判断して結論を出して頂きます。

余程の事がない限りこの方法で対応し、最終的に現物を確認して頂き引渡しております。紛失していた権利書も見付かった為、遺品整理士に依頼して良かったと大変喜ばれましたが、有った無かったと揉める事も多い様なので、私も立会し慎重に作業しましたが、本当に信頼関係が無いと成り立たない方法だと感じました。売却に関しては査定価格と同額、空家状態で販売開始出来た事もあり、大きなトラブルも無く完了致しました。

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