任意売却 お悩み解決ブログ

任意売却専門店の、住宅ローンや税金の滞納に苦しむ多くの方々の解決実績を紹介。

業績悪化で収入激減、多重債務状態に陥り、自宅売却後に自己破産申立て

投稿日:2017年10月24日 中村

広島市佐伯区H様は飲食店にお勤めでしたが、業績悪化に伴い収入が激減しました。住宅ローン支払額は月8万円、収入が月25万円から16万円に減少した事でアルバイトを始める事となります。奥様もパートに出ますが、元々カードローン等の借入もあった為、支払いが追いつかなくなり多重債務状態に陥ってしまいました。

ほとんど休むこと無く精神的にも追い詰められており、初回面談時に債務状況を確認しましたが、自己破産選択以外は考えられません。ご自宅の査定に伺った際も室内はゴミだらけで、エンドユーザー相手の販売活動が困難。転居先確保の必要もあった為、今後の方針を急いで決定する事となります。

売却後の予想残債が約700万円、その他債務が約400万円、以上の事から弁護士に自己破産の事前相談する事で決定しました。結論としては、家族全員で奥様の実家に戻る事となり、買取業者が購入し任意売却成立した為、転居費用30万円確保、自宅売却後に自己破産申立ての流れで全て解決する事となりました。

代位弁済後14%の遅延損害金加算に驚愕、業者買取で早期解決!

投稿日:2017年10月20日 中村

広島市東区W様は定年後、東広島市の実家に戻り年金とアルバイト収入で生活されておりました。平日は実家、日曜日は東区のマンションで生活され二重生活を続けていたのですが、収入が激減し支払い困難となりました。金融機関に相談することもなく6回目の滞納以降、サービサーから連絡があるまで放置してしまいました。

初回面談時に債務状況を確認するのですが、全ての案件に共通する事があります。それは相談者が認識している金額と実際の残債に大幅な開きがある事です。理由としては、『滞納前の元金』を伝えてくる方が多い為、『残高証明書』等を請求し必ず確認します。今回もW様に正確な残債と年間約14%遅延損害金が加算される事を伝えると大変驚かれていました。(ちなみに今回は約130万円の誤差がありました)

査定価格を伝え販売方法を打合せする際に『1日でも早く問題解決し楽になりたい』『持出しが無くマイナスにならなければ良い』と希望され複数の選択肢から、買取業者に購入して頂く方法を選ばれました。全額返済可能な価格で購入する業者が現れ、室内残置物処分・ゴミ処分を買主負担で行って頂けた為、初回電話問合せから1ヶ月とスピード解決する事となります。

お手元に若干ですがお金も残り、必要物を実家へ運搬する引越し代金も確保できW様は『本当にマイナスにならなくて助かりました』と喜ばれました。日曜日しか休みが無くメール・電話で何度も打合せをして短い期間で信頼関係を築けた事は私にとっても大きな財産となりました。

投資家にセール&リースバックを依頼、期限到来するも買戻し不成立、賃貸契約で住み続ける事に成功!

投稿日:2017年10月20日 中村

広島市東区在住U様は、母親から相続した自宅で息子と2人で幸せに暮らしていましたが、食道癌になり暫くの間働く事が出来ませんでした。支払いが生活費だけであれば問題なかったのですが、広島市税滞納と消費者金融等の借入分を滞納されていた事により督促が毎日の様にあったそうです。

初回面談時、U様親子は『このまま住み続けたい』と希望され債務状況を急ぎ確認したところ、総額380万円と予想より少なかった事で3つ方法を考えました。①親族・知人に借入し返済②息子と親子間売買③投資家によるセール&リースバックの順番で解決に向け動きましたが、①は難しい事が判明し断念。②も息子が働き始めたばかりで融資を受ける事が困難。③の投資家は直ぐに決まり、売買契約の条件としてU様は家賃を払いながら住み続け、息子が融資を受けれる状態になった時に買戻しを選択する事に決定しました。

その後は、投資家が納得する家賃設定・買戻し価格を決定し、売買契約・賃貸契約を締結する事となります。それから家賃滞納も無く良好な関係を築きながら3年経過して約束の期日を迎える事になりましたが、結論としてU様親子は買戻しを断念しました。これも一つの選択であり『セール&リースバック』とはなりませんでしたが、U様はご希望通り住み続ける事ができ、投資家は納得の家賃収入が継続して入る為、双方喜ばれた事で良い結末となりました。

親族間間売買を断念、投資家購入後に本人で買戻しを成功させた事例!

投稿日:2017年10月20日 中村

廿日市市Y様は40年近くお勤めされている真面目な会社員で、奥様のご実家に義母と3人で同居中でした。奥様の実家は商売をされており自宅には根抵当権が設定されていました。お子様の留学費用捻出・義母の病気・経営の悪化・その他、立て続けに出費が嵩み、気が付けばご自身も多重債務状態に陥ったとの事です。

競売開始決定通知が自宅に届いた為、奥様が大慌てでネット検索し2~3社に相談した結果『もう手放すしかありませんよ』と言われ絶望の中、弊社にお問合わせ頂きました。初回面談時に『自宅だけは絶対に手放したくない』とY様夫婦が希望され、急いで債務状況を確認すると自宅の残債は元金150万円に対し遅延損害金1,200万円、その他消費者金融も数社ありましたが合計で約200万円くらいなので、そちらは親族に借入すれば払えない金額ではありません。

今後の対策として①遅延損害金減額依頼②買主選定③買戻し資金確保、以上3点を早急に確認及び決定する必要がありました。③は定年後を間近に控えたY様の退職金がある事を確認し解決。次に②は、親族間売買を考えましたが親族は高齢で遠方に在住で融資を受けれる状況ではありません。残された方法は『投資家によるセール&リースバック』でした。投資家は複数存在し今回の様に『買戻し資金確保が明確』な場合は直ぐに決定します。債権者の元へY様夫婦と訪問し①の金額を可能な限り少なくする事をお願いしました。

今回は元金が少なかった事もあり、遅延損害金を大幅に免除して頂け希望金額での売買が成立しました。もちろん売買契約の前に買戻しまでの家賃・買戻し価格は投資家との間で決定しています

私も初めての経験でしたが『セール&リースバック』が成功した際にY様と投資家からお礼を言われた事で今後の自信に繋がりました。

競売取下げ可能日まで残り1か月、業者買取で明渡猶予期間・転居費用を確保し競売回避!

投稿日:2017年10月18日 中村

東広島市K様と共有名義人である元嫁母は、数年前離婚した際の確執もあり売却に関しては協力可能な状態ではありませんでした。互いに弁護士を通じ連絡を取り合っていましたが、離婚時の事がトラウマとなり平行線を辿っていた様です。

通常売却であれば時間をかけて話し合いをするケースが多いのですが、今回は事情が違い『競売取下げ期日が目前に迫った状態』で急ぎ初回面談を行う事になりました。①自己破産は避けたい②競売は避けたい③少しでも高く売却して残債を減らしたい、と冷静に双方から話を聞くと希望条件が一致していました。私からの提案は『離婚と売却は別の話だから感情論を持ち込まないなら動きますと』伝えると意外にもあっさり了承されました。

受任後、K様の転居先・引越し費用確保、短期間でこちらの希望条件を承諾し購入可能な買主様を同時に探す必要があり関係者全員に協力して頂きました。債権者が納得する購入価格を提示する買主様は数名現れたのですが、転居先と引越し費用の確保は簡単ではありません。

賃貸契約できる物件が限られている為、毎日の様に探しやっとの思いで見つけた物件も、競売取下げ期日の数週間後でないと入居出来ない事で諦めかけておられました。エンドユーザーは断念されましたが、不動産買取業者は状況を理解し退去猶予期間を認めてくださいました。結果的には所有権移転後、約束を守り3週間で退去して頂いた事で円満に全て解決致しました。

マンション駐車料金滞納分、残置物処分を買主負担で行い、転居費用を確保!

投稿日:2017年10月16日 中村

広島市佐伯区T様は離婚後に自己破産を検討中で、相談を受けていた弁護士からのご紹介になります。ご希望は引越し費用の確保でしたが、債権者によって規定が異なる為、最近では全額確保する事が困難になっており、どうやって準備するか私達も頭を悩ませております。

今回の案件は①マンション駐車料金滞納分②転居費用確保及び残置物処分③広島市税差押解除についてが大きなポイントになったのですが、販売活動を行うにしても元々4人で生活されていた為、室内にはかなりの残置物があり案内できる状態ではありません。そして任意売却は殆どの場合、管理費・修繕積立金滞納分は売却代金の中から控除して頂けるのですが、マンション駐車料金についてはご自身で清算しなければ買主様に引継がれる事になってしまうんです。

最後に税金差押えも解除に応じて頂けない訳では無いのですが、年々厳しくなってきている為、市職員と滞納者が面談して「解除後、原則一年以内の支払い」書面で約束するパターンが多くなりました。

結論として「駐車料金滞納分支払い及び残置物処分の費用負担」の条件を了承する買主様を探し、市税差押解除を依頼する為T様と役所を訪問して署名押印して頂いた事で、なんとか任意売却を成立させる事が出来ました。引越し費用については、支払わなくて済んだ費用をプラスする事で無事確保できT様からも「最後まで諦めなくて良かった。本当にありがとう」と感謝のお言葉を頂きました。

10年前に離婚した共有名義人の元妻と連絡を取り、交渉の末、任意売却協力へ!

投稿日:2017年10月16日 中村

広島市南区N様、F様は約10年前に離婚し別居する事になった様です。

N様だけがマンションに残り支払いを続け問題なく生活されていたのですが、定年後病気になり収入が途絶えた為、今後について相談を受けた弁護士からの依頼で動く事になりました。と言っても、弁護士も債権者も突然N様と連絡が取れなくなり困っていた所からのスタートだったので本当に困りました。

このままだと競売になるので兎に角必死に探し、F様と連絡を取りN様の過去の交友関係を辿って10年前に通っていた居酒屋などを巡ると現在もお付き合いがある方に出会う事ができN様の居場所を教えて頂く事が出来ました。体調不良で緊急入院中でしたが電話で話す事ができ「退院後直ぐに引越しの手続き、売却の協力」する事を約束してくださった為、弁護士と債権者に売却して全額返済する意思がある事を伝え、競売申し立てを待って貰うことが出来た為、急いで購入希望者を探しました。

しかし、今回のマンションはペットを飼育されており匂いが酷い事やゴミだらけの部屋を、一般のお客様が見て購入するとは考えられません。そこで不動産買取業者に依頼し、「必要な物だけN様に持って出てもらい、残置物は買主の負担で処分」を条件として購入して頂く事で無事に解決しました。今回は2人が協力して全額返済出来ましたが、もしあのまま連絡が取れず競売になっていたらと考えると・・・

病気となり美容院閉店と自宅処分。売却後自己破産申し立て、転居先確保まで6ヶ月の引越し猶予!

投稿日:2017年10月16日 中村

広島市佐伯区T様は、ご自身が所有する分譲マンション1階で約30年間美容院を経営されており母や妹の協力もあり経営は順調だったのですが、3年前に病気をしてから収入が激減し、今後の支払いが困難である事から自己破産を検討される事になった様です。

家族3人で暮らすご自宅も共同担保であり当然売却する必要があるのですが、母親85歳、T様63歳、妹60歳である為、転居先・転居費用の確保が1番の問題になると考え市営・県営住宅も検討しましたが、不動産を所有している状態では入居が出来ない等の細かなアドバイスを担当者から頂いた事で、自宅とテナントの処分を急ぐ事になりました。

①購入後にT様家族と賃貸契約を締結し約6ヶ月間の引越し猶予期間を頂く②2物件をまとめて購入となると簡単に購入希望者が現れるものではありません。

結論としては不動産買取業者に2つの条件を了承して貰い解決した為、急いで債権者と配分についての打合せを行う事になり、住宅ローン残債700万円は全額返済、滞納税700万円の内150万円を納付する事で差押えの解除に応じて頂き任意売却は無事成立しました。所有権移転後、直ぐにT様は生活保護受給手続きを行い、転居先は6ヶ月待たずして見付ける事ができ円満解決となりました。

広島市特別滞納整理課から公売通知、自宅売却で再出発費用確保!

投稿日:2017年10月16日 中村

広島市佐伯区S様は、年齢70歳で飲食業を営まれておりましたが売上も少なく、金融機関・親族からの借入でなんとか生活している状態でした。

初回面談時、S様にご希望を伺ったところ「亡くなったご主人が購入した自宅を売却する事は避けたい」と泣きながら言われ、住宅ローンは完済である事も伝えられましたが、その他の債務状況を確認してみると、滞納税300万円・金融機関・親族から250万円も借入があり、単独で返済出来る可能性が低いと 考えました。        

広島市特別滞納整理課から「期日までの回答が無ければ公売を検討します」と通知が届いていた事もありS様に「自宅を売却して全額返済しても手元に再出発の資金が残る可能性が高いですよ」と伝えて任意売却する方向性で結論を出しました。各債権者に売却して全額返済する事を伝え同時に転居先確保に動きましたが、高齢者の場合は賃貸物件が限定される事などもあり、全案件通じて苦労するポイントになります。今回は運良く、親族の1人が「お金は貸せないけど連帯保証人にはなる」と協力してくれたおかげで無事に引越しを完了する事が出来ました。

最終的には業者買取で任意売却は成立し、全額返済しても再出発に困る事のないお金が残ったのでS様も「久しぶりに熟睡出来ましたよ」と喜ばれていました。

バブル期の住宅ローン月々16万円の支払い完済目前で病気になり破綻!

投稿日:2017年10月16日 中村

病気で働く事が出来なくなり世帯収入が激減した為、任意売却を決断された案件になりますが、様々なパターンがあります。

安佐北区O様が脳梗塞になり働く事が出来なくなり、奥様のパート収入だけでは生活費も確保出来ない状況になった為、ご相談の問合せを頂きました。親族も可能な限りサポートをしていた様ですが、バブル期に借入した住宅ローン金利約8%の見直し等を一切行わず、約25年間月々16万円の支払い続けた事を聞いた時は本当に驚きました。

生命保険等も未加入・貯金無し・破綻状態であるO様夫婦が、今後どうやって生活していくか子供達を集めて一緒に考えました。それぞれに家庭があり両親を引き取る余裕がない事が確認できた為、最終的に任意売却を決断されました。広島市税差押えもありましたが少額だった為、任意売却時の配当分で問題無く解除可能と予想し販売開始となります。

しかし、築25年を経過しており一度もメンテナンスを行っておらず、建物に傾きがあり室内の状態も酷かった事から、債権者の希望する売却価格でのエンドユーザー購入するとは考えられません。売却開始時から数ヶ月経過した事で転居費用も確保でき、スムーズに引越しを終える事が出来たのは結果的に良かったと思います。

そして数回の価格見直しを行った結果、購入希望者が現れなかった為、不動産買取業者に購入して頂く事で無事に任意売却は成立しましたが、今回は①金利の見直し②生命保険の加入③早目の相談④定期的な建物メンテナンスが大きなポイントだった考えられます。