任意売却 お悩み解決ブログ

任意売却専門店の、住宅ローンや税金の滞納に苦しむ多くの方々の解決実績を紹介。

広島の住宅ローン・市税支払い困難な事例③

投稿日:2018年10月12日 中村

『差押え』を回避できた理由は本当に簡単な事なんですが、債務者の方と一緒に債権者さんを訪ねて行っただけです。

 

 

もちろん何年も任意売却に携わっていれば債権者さんに『顔見知りの担当者』がいて当然なのですが、特別な便宜を図って頂いた訳ではありません!

弊社が過去に何度も任意売却を成立させた実績がある為、今回も『差押え』を待って頂いた部分が全く無いとは言えませんが、債務者さんと一緒に訪問して『任意売却を行い返済をさせて欲しい』と誠実に伝えた事が大きかったと考えております。

『査定書』と『仮配分案』を提出し、『およその売却見込み期間』を伝え『差押え』が入っていると売却に支障をきたす事を伝えると「上司と協議してご連絡致します」と言われ、数日後「売却の見込み期間くらいは差押えの件は保留します」と回答がありました。

もちろん毎回上手くいくとは限りませんが、私の場合は『同じ様な経験』を何度もしています。

若干ですが高く売却できた事で転居費用も確保でき本当に助かりました!

広島の住宅ローン・市税支払い困難な事例②

投稿日:2018年10月11日 中村

前回の続きですが、『自分達の力で解決出来ない』のならばどうするのか?

一般的には、自分達以外の方に『助けてもらう』『力・知恵を借りる』のではないでしょうか・・・

 

 

今回ご紹介するのは弁護士の先生からの紹介案件となります。

住宅ローン以外にもカードローン・税金滞納があり、急いで売却する必要がありました。

相談者がこちらのアドバイス通り動いてくださった事で理想の結末となったのですが、最大のポイントは『差押え』を回避した事でした。

不動産を売却する際に『差押え』が入っていると、プラスになる事はありません!

過去の事例だと、購入希望の当事者は気にしなくても資金援助・アドバイスを行う『ご両親等』から猛反対されたケースもあります・・・

『差押え』を回避できた理由は、次回の『広島の住宅ローン・市税支払い困難な事例③』でお伝え致します!

住宅ローンだけなら支払える・・・個人民事再生で、自宅を守る

投稿日:2018年03月09日 admin

東広島市で美容院をしておられる、Oさんからのご相談。自宅併用の店舗を注文住宅で15年前に建築し、1階を美容院として営業をしてきたのだが、『月々の支払いがもう無理な状態になってしまった。長年ここで、美容院として頑張ってきて固定のお客様も多く、何とかここで営業が続けられることはできないだろうか・・・。』と、言う内容でした。

話をお聞きしてみると、15年前にご夫婦連帯債務で自宅併用の店舗を建てられたのですが、しばらくしてご主人が病気になり、しばらくの間収入が減ってしまったことと、お子様の進学で教育資金ローンが一気に増えてしまったことが、原因でした。
さらに教育ローン、住宅ローンの支払いが難しくなった時に、フリーローンを借りて、それらの支払いに充てることを何度も繰り返し、フリーローンだけで借入残は800万円を超えており、更に金利は11%から13%ととても高いものでした。
住宅ローンの支払いは、金融機関と相談して支払いは2年間金利のみとしてもらっていましたが、その期限が切れ、来月から元利金の支払いとなる予定となり、どうしようもなくなっての相談でしたが、びっくりしたのは、私の目から見て支払不可能な状態となった後も、銀行はフリーローンをどんどん貸して融資額を増やしていたことです。

この融資はおそらく、ノンバンク系の保証会社付き融資だと思います。銀行は支払が出来なくなっても保証会社から回収できますので、保証が通る限り融資し続けたのでしょう。
ご相談をいただき、住宅ローンに加えてわずかなら、美容院の収入とご主人の給料で十分支払える内容でしたので、任意売却ではなく『個人民事再生』が可能か弁護士さんをご紹介して相談に行ってもらいました。
個人民事再生というのは、簡単に言うと『自宅を売却しても住宅ローンが完済できない場合、他の債権者へ配当できるものは何もない』ので、住宅ローン以外の債務を大幅に圧縮して、通常住宅ローン支払いに加え、圧縮された他の債務を概ね3年で支払うというもので、これにより住宅ローンの債権者は全額回収できる可能性が出てくることと、他の債務者も破産だと一円も回収できないものが、いくらか回収できるメリットがあるというものです。

ご夫婦で弁護士さんへご相談に行かれ、個人民事再生に向けて手続きを開始されました。
うまくいくと、自宅も美容院も手放すこともなく立ち直られることでしょう。

このケースの場合、当社に不動産業としての仕事はありませんが、お客様からの感謝のお言葉は、いただきます。お一人で、悩まずにまずは、ご相談にお越しください。

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自己破産後、滞納税分割支払いについての事例

投稿日:2017年10月24日 中村

広島市安佐北区Y様は住宅ローン残1,500万円、広島市税滞納分60万円の支払いで困っておられました。月々は問題無く支払えていましたが、ボーナス月25万円加算が原因で支払い困難に陥ってしまったとの事です。このパターンになると消費者金融等で借入している事が多く、確認してみるとY様も2社から80万円の借金がありました。

このまま維持する事は限界と感じ、自己破産を検討したいので弁護士を紹介して欲しいと希望されました。Y様は全ての債務が免責になると勘違いされており、弁護士から税金は非免責債権(免責にならない債権)に該当するので、自己破産後も支払う必要がある事を聞き驚かれていました。

しかし他に選択肢はない為、広島市役所担当者に相談し、差押え解除後の支払いについて月々2万円支払う事で合意されました。担当者の差押え解除条件は、『原則一年以内に支払いを終える事が可能な金額で分割』でしたが、今回は例外として最長2年以内で完納する事を認めて頂いた事で、無事任意売却が完了しました。

業績悪化で収入激減、多重債務状態に陥り、自宅売却後に自己破産申立て

投稿日:2017年10月24日 中村

広島市佐伯区H様は飲食店にお勤めでしたが、業績悪化に伴い収入が激減しました。住宅ローン支払額は月8万円、収入が月25万円から16万円に減少した事でアルバイトを始める事となります。奥様もパートに出ますが、元々カードローン等の借入もあった為、支払いが追いつかなくなり多重債務状態に陥ってしまいました。

ほとんど休むこと無く精神的にも追い詰められており、初回面談時に債務状況を確認しましたが、自己破産選択以外は考えられません。ご自宅の査定に伺った際も室内はゴミだらけで、エンドユーザー相手の販売活動が困難。転居先確保の必要もあった為、今後の方針を急いで決定する事となります。

売却後の予想残債が約700万円、その他債務が約400万円、以上の事から弁護士に自己破産の事前相談する事で決定しました。結論としては、家族全員で奥様の実家に戻る事となり、買取業者が購入し任意売却成立した為、転居費用30万円確保、自宅売却後に自己破産申立ての流れで全て解決する事となりました。

競売取下げ可能日まで残り1か月、業者買取で明渡猶予期間・転居費用を確保し競売回避!

投稿日:2017年10月18日 中村

東広島市K様と共有名義人である元嫁母は、数年前離婚した際の確執もあり売却に関しては協力可能な状態ではありませんでした。互いに弁護士を通じ連絡を取り合っていましたが、離婚時の事がトラウマとなり平行線を辿っていた様です。

通常売却であれば時間をかけて話し合いをするケースが多いのですが、今回は事情が違い『競売取下げ期日が目前に迫った状態』で急ぎ初回面談を行う事になりました。①自己破産は避けたい②競売は避けたい③少しでも高く売却して残債を減らしたい、と冷静に双方から話を聞くと希望条件が一致していました。私からの提案は『離婚と売却は別の話だから感情論を持ち込まないなら動きますと』伝えると意外にもあっさり了承されました。

受任後、K様の転居先・引越し費用確保、短期間でこちらの希望条件を承諾し購入可能な買主様を同時に探す必要があり関係者全員に協力して頂きました。債権者が納得する購入価格を提示する買主様は数名現れたのですが、転居先と引越し費用の確保は簡単ではありません。

賃貸契約できる物件が限られている為、毎日の様に探しやっとの思いで見つけた物件も、競売取下げ期日の数週間後でないと入居出来ない事で諦めかけておられました。エンドユーザーは断念されましたが、不動産買取業者は状況を理解し退去猶予期間を認めてくださいました。結果的には所有権移転後、約束を守り3週間で退去して頂いた事で円満に全て解決致しました。

70歳の夫婦が年金だけでは支払不能となり、任意売却後に破産申立!

投稿日:2017年10月16日 中村

広島市安佐北区K様ご夫妻は70歳を過ぎ、僅かな年金とアルバイト収入で生活されていました。月々6万円の住宅ローンは支払い可能でしたが、ボーナス月の30万円となると準備できる状況ではありませんでした。銀行カードローン・消費者金融から借入をして乗り越えましたが、返済の目処が立たず破綻状態で不安な日々を過ごされた様です。

まず、債務状況を確認したところ住宅ローン以外の借入が夫婦合わせて300万円、滞納税が100万円、売却後予想される住宅ローン残債務が700万円もあった為、今後どうするか何度も話し合いました。結論が出るまで時間が掛かりましたが、選択肢が無いのは本人達も理解しており最終的には任意売却を決断されました。

今回、予想する残債務が1000万円前後になる為、自己破産も検討しなければなりません。K様ご夫婦も今後の事を真剣に考えており、弁護士事務所に相談に行かれ覚悟を決められました。自己破産を決断された事で転居費用30万円が配分として認められ、引越しもスムーズに終わり空き家状態で販売する事が可能となったのです。広島市税差押解除について市職員と打合せする段階では、K様ご夫婦も初回面談時と違いリラックスした状態で話をする事が出来ました。

新居は少し狭くなったとの事でしたが、住宅ローン・借金で悩まされず熟睡していると聞き安心しました。

親子間売買を断念、娘の購入した物件に転居、自宅売却後に自己破産申立て

投稿日:2017年10月16日 中村

弊社ホームページを閲覧後、飛び込みで来社された広島市西区K様と娘さんは、何とかして自宅を守る方法を見付けたいとの事でした。結論としては親子間売買を断念され、娘さんが同エリアで別物件を購入し家族全員で引越して幸せに再スタートされております。

まず断念した理由ですが①借入可能な金融機関の金利が高すぎる事②ご自宅に大規模な修繕時期が到来している事③連帯保証人が必要だった事の3点でした。ご家族と何度も面談した結果、金利も低く、連帯保証人不要で購入可能な物件(リフォーム済み)が同エリアに売り出しされて事もあり、全員一致で自宅を任意売却し転居する決断をされました。

ご自宅の売却に関しては特に大きな問題も無く、スムーズに手続きを終える事が出来ましたが、残債も多かった為K様は自己破産を選択された事が心残りです。

お礼の電話が先日あり、自宅を失い自己破産を選択した事は辛かったけど、家族全員仲良く新居で生活し、住宅ローンを月々13万円支払っていた地獄のような日々から抜け出せて本当に幸せですと嬉しそうに話されていました。

マンション駐車料金滞納分、残置物処分を買主負担で行い、転居費用を確保!

投稿日:2017年10月16日 中村

広島市佐伯区T様は離婚後に自己破産を検討中で、相談を受けていた弁護士からのご紹介になります。ご希望は引越し費用の確保でしたが、債権者によって規定が異なる為、最近では全額確保する事が困難になっており、どうやって準備するか私達も頭を悩ませております。

今回の案件は①マンション駐車料金滞納分②転居費用確保及び残置物処分③広島市税差押解除についてが大きなポイントになったのですが、販売活動を行うにしても元々4人で生活されていた為、室内にはかなりの残置物があり案内できる状態ではありません。そして任意売却は殆どの場合、管理費・修繕積立金滞納分は売却代金の中から控除して頂けるのですが、マンション駐車料金についてはご自身で清算しなければ買主様に引継がれる事になってしまうんです。

最後に税金差押えも解除に応じて頂けない訳では無いのですが、年々厳しくなってきている為、市職員と滞納者が面談して「解除後、原則一年以内の支払い」書面で約束するパターンが多くなりました。

結論として「駐車料金滞納分支払い及び残置物処分の費用負担」の条件を了承する買主様を探し、市税差押解除を依頼する為T様と役所を訪問して署名押印して頂いた事で、なんとか任意売却を成立させる事が出来ました。引越し費用については、支払わなくて済んだ費用をプラスする事で無事確保できT様からも「最後まで諦めなくて良かった。本当にありがとう」と感謝のお言葉を頂きました。

10年前に離婚した共有名義人の元妻と連絡を取り、交渉の末、任意売却協力へ!

投稿日:2017年10月16日 中村

広島市南区N様、F様は約10年前に離婚し別居する事になった様です。

N様だけがマンションに残り支払いを続け問題なく生活されていたのですが、定年後病気になり収入が途絶えた為、今後について相談を受けた弁護士からの依頼で動く事になりました。と言っても、弁護士も債権者も突然N様と連絡が取れなくなり困っていた所からのスタートだったので本当に困りました。

このままだと競売になるので兎に角必死に探し、F様と連絡を取りN様の過去の交友関係を辿って10年前に通っていた居酒屋などを巡ると現在もお付き合いがある方に出会う事ができN様の居場所を教えて頂く事が出来ました。体調不良で緊急入院中でしたが電話で話す事ができ「退院後直ぐに引越しの手続き、売却の協力」する事を約束してくださった為、弁護士と債権者に売却して全額返済する意思がある事を伝え、競売申し立てを待って貰うことが出来た為、急いで購入希望者を探しました。

しかし、今回のマンションはペットを飼育されており匂いが酷い事やゴミだらけの部屋を、一般のお客様が見て購入するとは考えられません。そこで不動産買取業者に依頼し、「必要な物だけN様に持って出てもらい、残置物は買主の負担で処分」を条件として購入して頂く事で無事に解決しました。今回は2人が協力して全額返済出来ましたが、もしあのまま連絡が取れず競売になっていたらと考えると・・・