任意売却 お悩み解決ブログ

任意売却専門店の、住宅ローンや税金の滞納に苦しむ多くの方々の解決実績を紹介。

親子間売買で月々支払額は約10万円減、転居の必要も無く円満解決

投稿日:2017年10月23日 中村

広島市安佐南区U様は、事務所権ご自宅で内装業を経営されておりました。65歳を過ぎ長男に代替わりをする予定でしたが、その際に自宅の名義変更もしたかった様です。しかし、住宅ローンが残っていた為、簡単に名義変更が出来ない事を知りご連絡を頂きました。

特に大きな問題は無かったのですが、借入時の金利のまま支払い続けていた為、月々の支払額が多くギリギリの生活でした。借換えも提案しましたが、長男に名義変更したい理由を聞き納得しました。『将来的に残った家の事で次男夫婦と揉めて欲しくないから』『遺言では安心出来ない』考えを変えるつもりが無い様なので最終的に親子間売買する事に決定しました。

手続自体は簡単で長男夫婦が買主となり、若干金利は高いですが融資可能な銀行でローンを組み約一ヶ月で解決しました。支払期間は15年伸びましたが、月々支払額は10万円近く低くなった事でU様ご家族は本当に喜ばれ円満解決致しました。

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敷地の半分を手放し買戻し価格を軽減、家族全員で成功させたセール&リースバック事例

投稿日:2017年10月23日 中村

広島県福山市在住M様は鉄工所をご家族で経営されておりました。ご自宅と工場は同じ敷地内にあり経営も順調で、病気をするまで特に大きな問題もなく支払いを続けてこられました。しかし、60歳を過ぎた辺りからアクシデントが重なり返済が困難になり始めます。自宅を売却すれば全額返済可能でしたが、母親の介護もあり選択肢としては転居は考える事が出来なかった様でした。

一度投資家に購入して頂き、買戻しについては後日相談したいと無計画な相談をされたので、『ちゃんと解決するまでの計画が必要』な事を伝えました。当然M様も焦っていたので冷静に話し合い協力者を絞りました。

結論としては、鉄工所の閉鎖は問題なかった為①全て業者が買い取り→②鉄工所建物解体し土地として他人に売却→③残った自宅部分をM様家族が買戻し、とする事でセール&リースバックは成功しました。敷地の半分は失いましたが、M様にとって必要なのは自宅のみだった事が今回買戻しが成功した大きなポイントだと思います。

競売入札日まで3週間、住み続ける事を希望し知人に落札依頼!

投稿日:2017年10月20日 中村

広島市西区I様は、マンションに病気で寝たきりの奥様と2人で暮らされていました。建設会社に約30年お努めで生活は順調でしたが、一時体調を崩され長期入院する事となり収入が激減。当然、住宅ローン・税金・管理費・修繕積立金と全て滞り、職場復帰しても元の状況に戻す事は困難だった様です。

結果的には競売となり、弊社に相談があったのが入札日3週間前。I様は奥様の状態を考え、なんとかして住み続ける事を希望されました。他の案件と同じく親族・知人で協力可能な方を見付け、落札して頂き家賃を払いながら住み続ける方法がベストと考え提案しました。親族は無理でしたが、お勤め先のT社長が『長年勤めてくれてる従業員のためなら』と協力してくださる事になりました。

過去の競売事例・同マンションの販売事例から落札価格を予想、管理費等滞納状況を確認し入札価格をT社長に提案しました。競売落札で大変なのが『入札価格の決定』。低過ぎると落札不可、高過ぎると家賃設定が困難になる為、ギリギリの数字になる事が多いのですが、今回は絶対に落札する事が目的でしたので若干高めで入札され無事に落札される事となりました。

I様も転居する必要がなくなり、今後は毎月給料から家賃を天引して頂く事で安心して生活され円満に解決しました。将来的にI様の生活状態が良くなり融資可能な状態になれば、T社長の計らいでマンションをI様に売却する事を計画している為、1日でも早くその日が訪れる事を願っております。

投資家にセール&リースバックを依頼、期限到来するも買戻し不成立、賃貸契約で住み続ける事に成功!

投稿日:2017年10月20日 中村

広島市東区在住U様は、母親から相続した自宅で息子と2人で幸せに暮らしていましたが、食道癌になり暫くの間働く事が出来ませんでした。支払いが生活費だけであれば問題なかったのですが、広島市税滞納と消費者金融等の借入分を滞納されていた事により督促が毎日の様にあったそうです。

初回面談時、U様親子は『このまま住み続けたい』と希望され債務状況を急ぎ確認したところ、総額380万円と予想より少なかった事で3つ方法を考えました。①親族・知人に借入し返済②息子と親子間売買③投資家によるセール&リースバックの順番で解決に向け動きましたが、①は難しい事が判明し断念。②も息子が働き始めたばかりで融資を受ける事が困難。③の投資家は直ぐに決まり、売買契約の条件としてU様は家賃を払いながら住み続け、息子が融資を受けれる状態になった時に買戻しを選択する事に決定しました。

その後は、投資家が納得する家賃設定・買戻し価格を決定し、売買契約・賃貸契約を締結する事となります。それから家賃滞納も無く良好な関係を築きながら3年経過して約束の期日を迎える事になりましたが、結論としてU様親子は買戻しを断念しました。これも一つの選択であり『セール&リースバック』とはなりませんでしたが、U様はご希望通り住み続ける事ができ、投資家は納得の家賃収入が継続して入る為、双方喜ばれた事で良い結末となりました。

親族間間売買を断念、投資家購入後に本人で買戻しを成功させた事例!

投稿日:2017年10月20日 中村

廿日市市Y様は40年近くお勤めされている真面目な会社員で、奥様のご実家に義母と3人で同居中でした。奥様の実家は商売をされており自宅には根抵当権が設定されていました。お子様の留学費用捻出・義母の病気・経営の悪化・その他、立て続けに出費が嵩み、気が付けばご自身も多重債務状態に陥ったとの事です。

競売開始決定通知が自宅に届いた為、奥様が大慌てでネット検索し2~3社に相談した結果『もう手放すしかありませんよ』と言われ絶望の中、弊社にお問合わせ頂きました。初回面談時に『自宅だけは絶対に手放したくない』とY様夫婦が希望され、急いで債務状況を確認すると自宅の残債は元金150万円に対し遅延損害金1,200万円、その他消費者金融も数社ありましたが合計で約200万円くらいなので、そちらは親族に借入すれば払えない金額ではありません。

今後の対策として①遅延損害金減額依頼②買主選定③買戻し資金確保、以上3点を早急に確認及び決定する必要がありました。③は定年後を間近に控えたY様の退職金がある事を確認し解決。次に②は、親族間売買を考えましたが親族は高齢で遠方に在住で融資を受けれる状況ではありません。残された方法は『投資家によるセール&リースバック』でした。投資家は複数存在し今回の様に『買戻し資金確保が明確』な場合は直ぐに決定します。債権者の元へY様夫婦と訪問し①の金額を可能な限り少なくする事をお願いしました。

今回は元金が少なかった事もあり、遅延損害金を大幅に免除して頂け希望金額での売買が成立しました。もちろん売買契約の前に買戻しまでの家賃・買戻し価格は投資家との間で決定しています

私も初めての経験でしたが『セール&リースバック』が成功した際にY様と投資家からお礼を言われた事で今後の自信に繋がりました。

競売取下げ可能日まで残り1か月、業者買取で明渡猶予期間・転居費用を確保し競売回避!

投稿日:2017年10月18日 中村

東広島市K様と共有名義人である元嫁母は、数年前離婚した際の確執もあり売却に関しては協力可能な状態ではありませんでした。互いに弁護士を通じ連絡を取り合っていましたが、離婚時の事がトラウマとなり平行線を辿っていた様です。

通常売却であれば時間をかけて話し合いをするケースが多いのですが、今回は事情が違い『競売取下げ期日が目前に迫った状態』で急ぎ初回面談を行う事になりました。①自己破産は避けたい②競売は避けたい③少しでも高く売却して残債を減らしたい、と冷静に双方から話を聞くと希望条件が一致していました。私からの提案は『離婚と売却は別の話だから感情論を持ち込まないなら動きますと』伝えると意外にもあっさり了承されました。

受任後、K様の転居先・引越し費用確保、短期間でこちらの希望条件を承諾し購入可能な買主様を同時に探す必要があり関係者全員に協力して頂きました。債権者が納得する購入価格を提示する買主様は数名現れたのですが、転居先と引越し費用の確保は簡単ではありません。

賃貸契約できる物件が限られている為、毎日の様に探しやっとの思いで見つけた物件も、競売取下げ期日の数週間後でないと入居出来ない事で諦めかけておられました。エンドユーザーは断念されましたが、不動産買取業者は状況を理解し退去猶予期間を認めてくださいました。結果的には所有権移転後、約束を守り3週間で退去して頂いた事で円満に全て解決致しました。

病気となり美容院閉店と自宅処分。売却後自己破産申し立て、転居先確保まで6ヶ月の引越し猶予!

投稿日:2017年10月16日 中村

広島市佐伯区T様は、ご自身が所有する分譲マンション1階で約30年間美容院を経営されており母や妹の協力もあり経営は順調だったのですが、3年前に病気をしてから収入が激減し、今後の支払いが困難である事から自己破産を検討される事になった様です。

家族3人で暮らすご自宅も共同担保であり当然売却する必要があるのですが、母親85歳、T様63歳、妹60歳である為、転居先・転居費用の確保が1番の問題になると考え市営・県営住宅も検討しましたが、不動産を所有している状態では入居が出来ない等の細かなアドバイスを担当者から頂いた事で、自宅とテナントの処分を急ぐ事になりました。

①購入後にT様家族と賃貸契約を締結し約6ヶ月間の引越し猶予期間を頂く②2物件をまとめて購入となると簡単に購入希望者が現れるものではありません。

結論としては不動産買取業者に2つの条件を了承して貰い解決した為、急いで債権者と配分についての打合せを行う事になり、住宅ローン残債700万円は全額返済、滞納税700万円の内150万円を納付する事で差押えの解除に応じて頂き任意売却は無事成立しました。所有権移転後、直ぐにT様は生活保護受給手続きを行い、転居先は6ヶ月待たずして見付ける事ができ円満解決となりました。

住み続ける希望を受け入れてもらえる購入者を探し、売却後に賃借人として生活スタート!

投稿日:2017年10月16日 中村

広島市佐伯区K様は、ご自宅で寝たきりの奥様を介護し、わずかな年金とアルバイト収入のみで生活されていました。ご自宅の住宅ローンは完済しており何も問題なかったのですが、物上保証人となっていた息子の自宅が競売になり、その残債務の返済を迫られていました。

競売後の残債務について、担保提供者として自宅の売却をして弁済するしか方法が無かったのです。K様も自分がやった事なので仕方ないと嘆き、「自宅を処分してお金を支払うお手伝いをお願いします」と言われましたが、問題は次の転居先の確保になります。

80歳と高齢の為、①入居可能な賃貸物件が限られている事、②転居費用が無い事などから、「ご自宅を買取して頂き家賃を支払いながら住み続ける事を受け入れてくれる買主様」を探すしか選択肢がありません。

結果として、K様が支払い可能な家賃設定等を真剣に考えてくださった投資家が購入する事に決まり、現在は賃借人として再スタートされました。

定年後収入が激減、家族の援助も限界となり、息子と親子間売買成立!

投稿日:2017年10月16日 中村

「自宅を手放したくないので良い方法はありませんか?」と相談される事が多いのですが、同じ悩みを持たれている方に今回の事例は参考になると思います。

安佐南区F様の場合、定年後収入が激減し子供達から援助を受けながら住宅ローンの支払いを続けてきました。子供達がこのまま援助を続けても「実家の住宅ローンを完済するまで維持出来ない」と判断し弊社への相談問合せを頂いた事がスタートとなります。毎月約20万円の収入に対して住宅ローン支払いは約16万円(金利4.6%)と破綻寸前でしたが、F様ご家族の願いは「絶対に自宅を手放したくない」との事だったので、息子を買主とする親子間売買を提案しました。

親子間売買が成功した大きなポイントは①残債1,400万円②査定価格1,500万円前後③息子の個人信用情報に問題が無い事、の3つ条件が揃っていた事です。①と②に大きな開きがあると借入れの時点で問題が発生します。③の息子さんが借入出来なければ親子間売買が成立しません。

金融機関も限定されましたが、なんとか融資を受け金利は4.6→3.0%、月々の支払いは約16→7万円に減少した事で無事問題が解決しました。ご自宅を手放す必要がなくなり実家を守れた事で、F様ご家族の絆が更に深まったと感じました。