任意売却 お悩み解決ブログ

任意売却専門店の、住宅ローンや税金の滞納に苦しむ多くの方々の解決実績を紹介。

個人信用情報を確認する

投稿日:2018年10月19日 香川文人

個人信用情報を確認する

 

少し昔の話ですが、お客様が申し込んだ住宅ローンの事前審査で金融機関から住宅ローンの申し込みは受け付けられないとの返事。
金融機関の担当者にしつこく理由を尋ねると過去に事故があったようだと。
ご本人に確認するとその様な事は一切無いとおっしゃる。

 

そこでお客様に個人信用情報を取り寄せていただいた。
事実関係を確認すると独身時代にお姉さんが勝手に弟名義でクレジットカードを作成し、返済が遅れたことが原因と判明。本人と姉に信用情報の訂正を申請してもらい、結果、事故情報が消え、見事住宅ローンを借りることができた。
このように個人信用情報はとても大事なものである。

 

個人信用情報は以下の3つの個人信用情報機関が管理している。
ご自身の信用情報が気になる方はスマホで確認(CICとJICC)したり、書面で取り寄せる(全国銀行協会)ことができる。

① CIC「(株)シー・アイ・シー」 https://www.cic.co.jp/
主にクレジットカード会社、信販会社、消費者金融などが加盟している個人信用情報機関。
② 全国銀行個人信用情報センター https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
銀行、信用金庫、信用組合、農協、労金などが加盟している個人信用情報機関
③ JICC「(株)日本信用情報機関」 https://www.jicc.co.jp/
信販会社、消費者金融会社、流通系・銀行系・メーカー系カード会社、金融機関、保証会社、リース会社などが加盟している個人信用情報機関

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転職(独立)による住宅ローン破綻

投稿日:2018年10月09日 香川文人

転職(独立)による住宅ローン破綻

 

これは住宅ローンを借りた方が破綻する事例を見てきての個人的感想である。

 

一般的にはサラリーマンが無理な借り入れを行っていない限り、返済が出来なくなることは稀だ。

しかし、転職(独立)をされたのち破綻された事例を多くみる。

 

 

家を買うと転勤になる・・・なんてジンクスが大企業には有るが、これまでに返済できなくなった方の多くは転職(独立)で失敗される方も多い。

きっかけは転勤や配置転換、人間関係など様々である。そして転職先は同業種が多く自分で事業を起こし独立される。

もちろん、会社の倒産や事故、病気で収入が途絶えた方も有るが、自己都合での転職(独立)が不幸を招いている事が多いと感じる。

隣の芝生は青い。独立して起業すれば儲かるに違いないと夢見てしまうのだろう。

しかし、成功できるのはごく僅かの会社だ。

日本全企業で黒字経営は33.6%、6割以上が赤字なのだ。

 

国税庁の調査によると、平成26年度の利益計上法人は876,402社であるのに対して、欠損法人が1729,372社と大きく上回っており、割合でいうと黒字の法人は33.6%となる。

 

統計的には独立して成功できる人は3分の1なのだ。

成功と言っても会社が黒字だから所得が多いとは限らない。知り合い税理士に聞くと社長の給料を抑えて黒字にしている会社も数多く見受けられる。との事。

もし、独立を検討されているのなら、今一度見直してはいかがだろう。

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空き家にすると早く売れやすい

投稿日:2018年09月22日 香川文人

マイホームを売却する時に住みながら売るか引っ越して売るかで成約までかかる時間が大きく異なります。

 

売主さんがお住まい中の物件をお客様に紹介すると、皆さん遠慮されてしっかりとご覧になられません。また最近の若い方は居住中の住宅は見ないとおっしゃられます。
空き家にならないと販売機会を失うことが多いのです。

 

購入する方からすると、隅々まで見られない物件は不安です。後から不具合が見つかったら売主さんに修繕を求められます。引き渡した後にトラブルになるのは避けたいところです。

 

 

空き家になると悪いところも目につくからと心配されますが、買う立場になると、修繕にかかる費用の見積が購入前にできることで検討しやすくなります。
悪いところも正直に見せることで購入者は安心するのです。

 

任意売却は時間が勝負です。
任意売却を成功させるためにも、可能な限り空き家にして売却を始めましょう。

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広島の空き家問題について①

投稿日:2018年06月30日 中村

ニュース等で取り上げられている空き家問題についてですが、知人等からも相談が増えて来ております。もちろん広島だけでなく全国的な問題なのですが、

今まで受けた相談内容をまとめると・・・

・空き家問題の対策って何をしたら良いのだろうか?

・固定資産税等を払うのが大変だけど手放したくないんです!

・定年後に戻る可能性もあるから取り敢えず現状のままで!

・なかなか広島に戻って来れないから何か良い方法は無いでしょうか?

等が多かったですが、相談のみでそこから先は具体的に行動される方が少ないと感じました。

結論として『本当に困っていないから動かない』のだと思います。

実際に新聞やニュースで『空き家率○○%』『空き家戸数○○万世帯』等と目にしてもピンと来ない為『わ~大変な時代になったね・・・』『私達の実家もなんとかせにゃいけんね』くらいの話で終わるのも仕方ない事ですが・・・

しかし広島市内に限らず、空き家問題について緊急度の高い方から(例えば地震等で、建物・ブロック塀が倒壊しそうな空き家)弊社への相談問合せが増えているのも事実です。

空き家管理サポート対応エリアに関しては主に『広島市・廿日市市・府中町・海田町・坂町』となっておりますが、エリア外からのお問合せについても相談に関しては無料なのでお気軽にお問合せくださいませ!

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相続不動産の固定資産税

投稿日:2018年05月19日 香川文人

実家は自営業で1階が店舗で2階が住居だったが、父が亡くなる5年前に商売をやめて店舗は改装し車椅子対応の住居にしていた。

相続後請求された固定資産税がやけに高い気がしたが、そのまま納税。
今年納税通知書をよく見ると、建物の種類は店舗・住宅になっている。
以前の店舗が建物の2分の1以上4分の1以下あったので、土地の50%しか住宅用地になっていない。

本来住宅用の土地は200㎡まで税額が6分の1に、都市計画税が3分の1に減額されるが、100㎡分だけが同様に減額され残り100㎡分はそのまま課税される。

この様な場合、住宅用地の申告をして還付請求をすれば過納額が5年分還付される。

実家の不動産が昔、店舗付住宅や事務所付住宅で、その後住居に改装している場合は、建物の種類変更登記申請と市町村役場への住宅用地の申告を忘れずに。

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「借りれる」が「返せる」じゃないんですよね

投稿日:2018年05月19日 藤本佐登子

結婚し子供が生まれ、ある程度落ち着くと、次の目標は憧れのマイホーム。そんな気持ちは誰しも同じで、欲しいと感じた時、グットタイミングで届いたりするのが、同世代の友人からの“新居に引っ越ししました~”との転居はがき。

小躍りしそうな文面はマイホームを表し、ますます欲しいという感情に火がついていきます。私の場合もまさにそれで、借家の我が家を眺めてはため息をつく日々でした。

しかしながらいくら欲しいと思っても、20数年前の住宅ローンは、バブルの頃からは一気に下がったとはいえ、まだまだ金利も高く、ある程度の頭金を用意しなければ、返済していけるメドなどたちません。

身の丈に合った家ですら買えない(笑)

今のように金利も安いから、手持ちのお金を出すよりも借入した方が良い、みたいな考え方は出来ない時代だったのです。

それに比べ現在は自分のライフプランに合わせて、頭金をじっくり貯めてから購入するか、低金利を利用して、頭金が少なくても、ローンを長く組んで購入するかを選べます。

ただ、どちらにしても重要になってくるは、住宅ローンの返済額が年収のどれくらいを占めるかということ。今後の生活状況からいくらくらいなら問題なく住宅ローンを返済していけるのかを考えることが大事なんだと思います。

平均的な返済比率はおおよそ年収(月収)の20~30%です。例えば月々の収入が30万円であれば、6万円~9万円が住宅ローンの返済に充てれる金額の理想です。

自身の信用で金融機関の「借入可能額」が決まりますが、「借りれる額」と「返せる額」は違い、家族構成や年齢によっても、事情も変わってきます。

無理なく返済できる金額から借入額を決めていくのが安全なんだと思います。

完全無欠の我が家でなくても、年数を重ねるごとに味わいのある家に仕上げていければいいですね。

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中古住宅のイメージを変える「安心R住宅」

投稿日:2018年04月19日 香川文人

今月から国土交通省が定めた「安心R住宅」が始まった。
これまで既存住宅(中古住宅)は、設備や耐久性が不安、内外装が汚い、設備が古い、選ぶ基準がわからない、情報が少ないなどイメージが悪かった。
そこで新耐震基準適合、建物状況調査等により既存住宅売買瑕疵保険の検査基準適合、保存書類情報開示など一定基準をクリアした既存住宅を「安心R住宅」として表示ができるようになった。

安心R住宅のメリット
①新耐震基準に適合
②既存住宅売買瑕疵保険の検査基準適合
③リフォーム済み又はリフォーム提案書付
④写真提供
⑤保存書類状況の開示
⑥保守点検情報の開示
等により安心して既存住宅の購入が可能になる。

詳しくは国土交通省のホームページを参照
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html

この制度は任意の制度ですので、事業者団体が国に申請し登録されるとその団体に所属する事業者がこの制度を利用して「安心R住宅」のマークを付けて販売ができる。

株式会社椿不動産は登録事業者団体「公益社団法人全日本不動産協会」の一員であり、今後「安心R住宅」の販売も可能になった。

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ホームインスペクションの普及

投稿日:2018年04月07日 香川文人

4月1日から宅地建物取引業法が改正され、不動産業者は既存住宅を仲介する際に建物状況調査を斡旋することが出来るようになりました。

売主・買主双方から媒介(仲介)の依頼を受けたときに、建物状況調査制度の概要を説明し、建物状況調査を実施する者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者が希望する場合は建物状況調査を実施する者をあっせんすることが義務付けられました。

調査部分は、
構造耐力上主要な部分(基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組)
雨水の侵入を防止する部分(外壁、内壁、天井、屋根)
で、これまで瑕疵担保責任の範囲とされてきた一部分だけである。

また、既存住宅を契約する前に重要事項説明書にて、建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその内容を説明することになりました。
その他、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況に関する重要事項の説明が加えられ、
1)建築基準法令に適合していることを証明する書類
検査済証
2)新耐震基準への適合性を署名する書類
耐震基準適合証明書、固定資産税減額証明書、耐震診断の結果報告書、
住宅耐震改修証明書、
3)新築時及び増改築時に作成された設計図書類
建築確認済証及び確認申請時の図面類、検査済証、
4)新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書
建物現況調査結果報告書、既存住宅性能証明書、定期検査報告書、
シロアリ点検報告書

国は建物現況調査や保存書類の有無など、買主にとって不安な部分を解消して、既存住宅(中古住宅)の流通を拡大しようとしている。

これまで買主が自らリスク回避のためにホームインスペクションを依頼しその結果を見て中古住宅の購入を決めていたのだが、国交省は可能な限り売主へ建物状況調査を実施させて、買主へ調査済みの住宅は安心して購入できますよと宣伝させたいようだ。

アメリカやイギリス、オーストラリアでは売主が依頼したホームインスペクション信頼できない、不動産会社と検査事業者との癒着が酷い等の理由で、不動産会社からの斡旋は禁止されていたりする。
日本ではそのようなことは起きないと国交省は思っているのか。

今後日本でも不動産業者と検査事業者との癒着は問題になり、売主側の建物状況調査の調査漏れ(見落とし)や内容不足等が社会問題になりえる。

既存住宅のトラブルとは、購入して引き渡しを受けた後に売主から聞いていなかった箇所や設備機器等に瑕疵や不具合があるからである。これは床下、小屋裏等の見えない部分だけでなく、雨戸やサッシ、ドア等の建具、換気扇の換気能力などに及ぶ。
これらを防ぐには、住宅購入者が信頼できるベテランの調査事業者(JSHI会員等)へ建物全てのホームインスペクションを依頼することである。

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広島県内も「コンパクトシティ策定」始まる

投稿日:2018年03月30日 香川文人

たまたま2日続けて中国新聞に東広島市の記事が掲載された。

2018年3月29日付中国新聞の記事
東広島市が立地適正化計画を策定

2018年3月30日付中国新聞の記事
東広島市が合併浄化槽の補助終了

これらが意味しているものはなんだろうか

昨日のコラムでも書いたが、国は「国土グランドデザイン2050」を策定した。

原因は、急激な人口減少、少子化だ。
人口が減ると自治体は収入(税収)減となり、減った予算から住民サービス(インフラ整備を含む)を行わなければならない。
しかし、人口が増える予定がなく、少ない地域にインフラ整備をしても効率(コストパフォーマンス)が悪い。
それなら、居住地の範囲を決めてその中に住んでもらおうというのだ。

今回東広島市は立地適正化計画(コンパクトシティ計画)を策定した。JR駅周辺を主に都市機能誘導区域として9区域を、住民の居住を促す住居誘導区域を23箇所設定した。
今後インフラ整備は上記誘導区域が中心となる。
一方、区域外で一定規模の住宅を立てる場合は市への届け出が必要となる。

本日の新聞では財政難から合併処理浄化槽の補助を終了するという。
財政難から下水道整備を止めて合併処理浄化槽の設置へ切り替えた自治体もあるが、東広島市はその補助もしない。
立地適正化計画(コンパクトシティ計画)を推し進めるための序奏とも思える。

広島県内では東広島市・府中市・三原市が策定済み。広島市・竹原市・福山市・廿日市市が作業を進めている。

 

国交省「国土グランドデザイン2050」のWebsite

http://www.mlit.go.jp/kokudoseisaku/kokudoseisaku_tk3_000043.html

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地価の二極化が鮮明に

投稿日:2018年03月29日 香川文人

3月28日各新聞社の朝刊に掲載されていたので、皆さんよくご存知かもしれないが、平成30年の公示価格が発表された。

 

都市の駅周辺や大型商業施設の周辺は地価が上がり、その周辺部は下げ止まった。

 

広島市では駅周辺を筆頭に地価が上がり続けている。
大都市では平成バブル時のちかを上回るところも有るようだ。

地価が上がり続けている間は誰も損しないので嬉しい限りである。

しかし、都市から離れた住宅地や田舎は未だに下がり続けている。
都市と田舎の地価が両極端に異なるというもの。

地価の二極化。

広島県でも、広島市や廿日市市の都市部は上がるか下げ止まってているが、竹原市や三原市、県北などは下がり続けている。

日本の人口が減り、今後世帯数も減る。そんな中、住宅はあまり続けており、住むものが居ない。住むものが居ない地域が下がっているのだ。

政府は平成26年7月に国土のグランドデザイン2050で目指すべき国土の姿(コンパクトシティ)を示した。
人口が減る地域へのインフラ整備は止め、駅周辺に住居も医院も学校も商業施設も集めてコンパクトに住んでもらうコンパクトシティを整備していこうというもの。

将来コンパクトシティから外れた地域はインフラの整備は望めないので、売れない土地となる。
今地価が下がっている地域は将来も上る見込みは無い。

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