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ホームインスペクションの普及

投稿日:2018年04月07日 香川文人

4月1日から宅地建物取引業法が改正され、不動産業者は既存住宅を仲介する際に建物状況調査を斡旋することが出来るようになりました。

売主・買主双方から媒介(仲介)の依頼を受けたときに、建物状況調査制度の概要を説明し、建物状況調査を実施する者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者が希望する場合は建物状況調査を実施する者をあっせんすることが義務付けられました。

調査部分は、
構造耐力上主要な部分(基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組)
雨水の侵入を防止する部分(外壁、内壁、天井、屋根)
で、これまで瑕疵担保責任の範囲とされてきた一部分だけである。

また、既存住宅を契約する前に重要事項説明書にて、建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合はその内容を説明することになりました。
その他、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況に関する重要事項の説明が加えられ、
1)建築基準法令に適合していることを証明する書類
検査済証
2)新耐震基準への適合性を署名する書類
耐震基準適合証明書、固定資産税減額証明書、耐震診断の結果報告書、
住宅耐震改修証明書、
3)新築時及び増改築時に作成された設計図書類
建築確認済証及び確認申請時の図面類、検査済証、
4)新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書
建物現況調査結果報告書、既存住宅性能証明書、定期検査報告書、
シロアリ点検報告書

国は建物現況調査や保存書類の有無など、買主にとって不安な部分を解消して、既存住宅(中古住宅)の流通を拡大しようとしている。

これまで買主が自らリスク回避のためにホームインスペクションを依頼しその結果を見て中古住宅の購入を決めていたのだが、国交省は可能な限り売主へ建物状況調査を実施させて、買主へ調査済みの住宅は安心して購入できますよと宣伝させたいようだ。

アメリカやイギリス、オーストラリアでは売主が依頼したホームインスペクション信頼できない、不動産会社と検査事業者との癒着が酷い等の理由で、不動産会社からの斡旋は禁止されていたりする。
日本ではそのようなことは起きないと国交省は思っているのか。

今後日本でも不動産業者と検査事業者との癒着は問題になり、売主側の建物状況調査の調査漏れ(見落とし)や内容不足等が社会問題になりえる。

既存住宅のトラブルとは、購入して引き渡しを受けた後に売主から聞いていなかった箇所や設備機器等に瑕疵や不具合があるからである。これは床下、小屋裏等の見えない部分だけでなく、雨戸やサッシ、ドア等の建具、換気扇の換気能力などに及ぶ。
これらを防ぐには、住宅購入者が信頼できるベテランの調査事業者(JSHI会員等)へ建物全てのホームインスペクションを依頼することである。

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