任意売却とは

 

売却しても、住宅ローン等を全額返済できない場合に、金融機関との合意により、不動産の売却を行う手続きです。

 

任意売却をご存知ですか。

債権者との合意を形成し、一般的な不動産売却を行います。

任意売却とは、住宅ローンなどの滞納により所有不動産を維持できなくなった時、『債権者により競売処分』されるのではなく、債権者との協議により『自らの意思で、適正価格での売却』を、することです。

 

売主、買主だけでなく、債権者との協議、調整もいたします。

債権者や税金、分譲マンションであれば管理費や修繕積立金など、不動産売却のためには多くの関係者との調整が必要です。そのため、任意売却は経験豊富で、実務能力が高い不動産業者に限られます。

 

債務者にとって、メリット大!

競売の場合、本人の意思とは関係なく、物件として資料が裁判所により公開され、通常、市況価格より安く落札されてしまい、残ってしまう債務も大きくなりがちですが、任意売却の場合、不動産処分後の再出発も計画的に進めていくことが可能です。

債権者にとって、メリット大!

すべての場合が、あてはまるわけではありませんが、任意売却のほうが一般的には高く売却できるため、債権者にとってもメリットが大きいのです。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)などは、任意売却の手順書を公開し積極的に任意売却を進めています。

 

残ってしまうローンについて

 

残ってしまうローンについては、その債権を持つ金融機関と個別に相談して決めていきます。現在の収入で、生活を維持した上で、返済可能な月額の金額を返済していくことが、基本となります。(現在の収入で返済が難しければ、現時点では返済できないことを承諾してもらいます。又、弁護士さんに相談の上、法的手続きも検討していきましょう。個別によって内容は異なります。)

 

任意売却の流れ

 

STEP1 お問い合わせ

 

  • 給与カット、ボーナス減、リストラ、病気などで
    住宅ローンの支払いを続けられそうにない。
  • 離婚により住宅ローンの支払いに支障が出始めた。
  • 自宅が競売にかけられてしまった。

任意売却への第一歩はご相談いただくところから始まります。

 

STEP2 専任媒介契約

 

  • ステップ1で充分にお話を伺い、ご相談させて頂いた上、任意売却に向けてご納得いただいた後、ご所有不動産を販売するための専任媒介契約を結んでいただきます。
    これは債権者との交渉にあたるためにも必要な書類で、費用は一切かかりません。

 

STEP3 現地調査・販売活動

 

  • 住宅ローン返済状況や債権者について調査、及び不動産査定等の調査分析を行います、成功に向けた計画の立案を行います。
    成功に向けた計画の立案を行います。
  • 売り出し価格等、債権者との交渉を行い、その同意を得たうえで販売活動を開始します。レインズ(不動産業者間のデータベース)への登録、自社ホームページやインターネット広告、新聞折込チラシなどの販売活動により、買主を見つけます。

 

 

STEP4 債権者との交渉

 

  • 買主が現れ購入希望額が提示されると、債権者との間で売買価格及び、配当案作成を行い、すべての抵当権解除、差押え取り下げについて承諾を取れるよう交渉を行います。
    債権者との間で、残債務の支払いに関する交渉を行います。また、並行して、必要に応じ引越し先を探します。

 

 

STEP5 債権者との合意・売買契約

 

  • 売買契約締結~売買代金の決済  競売取下成立
    物件引き渡し
    仲介手数料等の清算(債権者より)債権者によっては、状況に応じ、引越し費用を控除してもらえる場合もあります。

 

STEP6 新生活スタート

 

  • 現実的に支払い可能な金額での返済計画を行い、新生活のスタートです。
    以上が一般的な任意売却の流れですが、お客様の状況等によってさまざまなケースがあり、その進め方も一様ではありません。
    お客様と当社との間で入念な話し合いをさせていただき、お客様のご希望も考慮した上で、最善の方法で対処いたします。
    また、状況に応じて専門の弁護士などのご紹介もいたします。
    まずはお電話またはメールにてご相談ください。

 

 

任意売却7つのメリット

任意売却には以下のようなメリットがあります。

 

1.市場価格での売却

通常の住宅の売却と変わらないため、市場価格での売却が可能です。そのため残債を、少なくすることができ、生活再建につながります。

競売の場合
相場よりもかなり安く落札されるので、家を失ってもなお多くの債務が残る

 

2.残る債務について相談できる

残債については債権者と支払い額について交渉することになります。収入や生活状況を勘案した上で、無理のない範囲で返済できます。

競売の場合
残債務の返済方法を交渉できない

 

3.引越し費用等の確保 実績多数!

売買代金の中などにより、引越し費用の捻出が可能です。当社ではこれまでの実績として100%引越し代をお渡ししております。

競売の場合
落札者の都合で立ち退きを迫られる

 

4.プライバシーが確保される

近隣に内緒での売却や、通常の売却での対応となりますので、住宅ローンの滞納による売却であることを、近隣に知られることがありません。ご家族を噂や中傷から守ります。

競売の場合
競売物件として新聞やチラシで公開されるため、近所に知られてしまう。

 

5.計画が立てられる

前向きな気持ちで、計画的に新生活の準備ができる

競売の場合
先行きが見えず、心理的な負担が大きい

 

6.住み続けられるケースも!!

お身内の協力や、収入状況などの諸条件が必要ですが、住み続けることができる可能性があります。

 

7.持ち出し負担がありません

滞納になっている税金・管理費や仲介手数料などが任意売却による売買代金から精算されるので、所有者の持ち出し負担はありません。

 

競売と任意売却のもっとも大きな違いは、少しでも有利な条件で売却できるよう金融機関と話し合うことができる点です。また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、引越の時期などの相談にも応じてもらえることがほとんどですから、前向きな気持ちで、計画的に新しい生活の準備を始められるのです。