今後も自宅に住み続けたい方へ。
①セール＆リースバック
一旦投資家に売却し、期間を決めて賃貸として住み続けた後、本人または家族で新たな住宅ローンを組んで買い戻す方法です。
②親族間・親子間売買
任意売却としてその物件の適正価格で、親族・子供と売買を行い、不動産を明け渡さずに、住み続ける方法です。ローンを組めるご家族がおられる場合などに、よく使われる方法です。
③当社または協力会社に売却後、賃貸住宅として住み続ける
債務の負担さえなければ、賃料が支払える場合、賃貸で住み続けることを条件に、購入できる方を探す方法です。売買価格が高額な場合、設定される賃料も高くなってしまいますが、高額でない場合など支払い可能な賃料であれば、まとまる可能性は高いです。
④住宅ローンを組み替える
すでに滞納状態となっている場合、新たな融資を受けることは難しいですが、滞納前であれば、月々返済可能は金額となるように借り換えを行う方法です。現在融資を受けている金融機関との交渉は、元金据え置き期間の設定はよく聞きますが、根本的な金利の見直しや、返済期間の延長はなかなか難しいので、他の金融機関への借り換えを検討するケースが多くなりますが、所有不動産を売却しなくてもよいので、まずはこの方法を検討することをお勧めします。
1.セール&リースバック
セール＆リースバックとは、身内や第三者に不動産を売却後、借家として賃料を支払い住み続ける仕組みです。
『家族に病気や生涯のある方がいて、引っ越しできない。』
『子供の学校区を変えられない。』
『事務所として倉庫棟も兼ねている。』
など、どうしても住み続けたい理由がある方は大勢居られます。こういう方にとって、セール＆リースバックは、将来買戻しも可能で、月々の支出を少なくすることもできれば、大変助かる仕組みです。
当社では、積極的に事業として支援協力していただける法人とも業務提携しています。
事例１
環境変化をどうしても避けたかったMさんの場合
協力会社に市場価格にて任意売却後、借家として賃料を支払い1年後近くに住む息子さんが融資可能な状態となったため、親族が住むための住宅ローンを組み買戻しをされました。
元は、月々12万円だった支払いも息子さんによる買戻し後は月々5万円まで、下げることが出来ました。
事例２
リストラにより転職後、収入が大きく減ってしまい、
月々の返済が出来なくなり競売になってしまったKさんの場合
身内の法人にローンを組んで任意売却で、買い取ってもらいました。ローンを組む際、月々の返済額をKさんの支払可能額になるように期間を設定し、その金額に少し乗せた金額を家賃として支払い、身内の法人へ実質的な負担がかからないようにしました。
事例３
長男の事業失敗により、実家であるご自宅を担保提供していたため、
競売になってしまわれたAさんの場合
高齢でもあり、先祖から実家を守りたい
年金と、同居の娘さんにも安定した収入があり、月々の生活は安定しておられたので、将来同居の娘さんが買い戻し出来る様特約を付けて、協力会社に任意売却を行いました。
もともと、月々の負担は無い方だったのですが、協力会社と賃貸借契約を結び今まで同様住み続けられるようになりました。また、2年後には同居の娘さんによる、買戻しも大きな問題が起きない限り、大丈夫な状況です。
2.親族間・親子間売買
ご両親や兄弟、おじさんや息子さんそういった信頼できる
親族との間で売買が出来れば、
大切なご自宅を手放さなくてもよくなります。
売却しなければならなくなった時、賃貸として住み続ける方法として、お身内の方に買っていただくことは、大変有効な解決方法と言えます。
親族間売買であっても、
売買価格は通常の取引相当額である必要があります。たとえ、通常価格より、多くの住宅ローンが残っていたとしても、通常の価格で任意売却しなければその価格差は贈与とみられ、贈与税が課税されます。
現金での売買であればスムーズに進みますが、問題となるのは、購入のための住宅ローンで、
これはなかなか組めません。
フラット35など、自分自身が住むのではなく親や子供、兄弟が住むための住宅についても住宅ローンとして、
取り扱えるローンもありますが、一般的に親族間売買の場合、
金融機関は住宅ローンとして、取り組んでくれない場合がほとんどです。
その理由として、以下のように言われています。
①親族間の不動産所有権移転は、贈与や相続によるもので売買ではない。
②ローン付け替えのためのローンは、住宅ローンとして取り組めない。
③売買価格の公正さが、身内間売買の場合判断できない。
ただし、すべてがダメというわけではありません。様々なケースがありますので、まずはご相談ください。
3.売却後、賃貸住宅として住み続ける
購入する住宅に、自ら住むのではなく、賃貸住宅として活用をされる買主を募ります。家賃の支払いに問題がない場合、もしくは売買により問題を解決できる方の場合有効です。売買したことを近所の方に知られることもなく、これまでと同じ生活が確保されます。
売却後は、住宅ローンの支払いは支払可能額で交渉となり、固定資産税も購入された方に納税義務がありますので、他に大きな債務が無ければ家賃支払いの負担は大きくない場合も多くあり、引越しをしなくて良いので引越し費用などの負担も回避できます。
事例１
病気により、仕事を失い住宅ローンが支払えなくなり、競売開始決定。
体調も悪く、何とか住み続けることを希望されていたＤさんの場合
事例２
配偶者である妻が糖尿病となり、通院と介護で仕事が出来なってしまったＨさん。住宅ローンは全額返済済みでしたが、固定資産税の滞納が大きく市役所から公売の通知を受けておられました。
4.住宅ローンを組み替える。
住宅ローンの返済が苦しくなった場合、金融機関は返済について相談に乗ってもらえます。支払期間の延長や、期間を決めて元金の支払い猶予をしてもらうなど、様々な対応を提案してくれる場合があります。
事例１
お子さんの教育資金が大きく膨らみ、収入に見合わない月々負担となってしまわれたＮさんの場合。
事例２
金利が高く月々負担のみならず、ボーナス月の負担に苦しんでおられたＮさんの場合。
まずは、ご相談ください。可能性を一緒に検討しましょう。
