よくあるご質問

「競売の期間入札通知書」が届いたのですが、どうすれば良いですか?

「競売の期間入札通知書」は裁判所から送られて来ます。まず、「競売開始決定通知」が届き、その後に裁判所の職員による現況調査、その報告書の作成、売却基準価格の設定が終わると送られて来るものです。競売物件の入札開始から終了までの期間と、入札の開札日が記されています。

 

この「競売の期間入札通知書」が届くと、実際に競売が始まるまで時間がありません。通常1週間以上~1ヶ月以内という期間で、裁判所は競売の入札ができる期間を決定します。入札が開始され、落札者が決まれば、仮にあなたが次に住む場所が決まっていなくても、引越し費用がなくても、そして、ご近所さんや知り合いが見ている前でも、強制退去をさせられます。

 

ですので、できることなら競売は絶対に避けていただきたいことです。

もし、あなたが「競売以外で何か解決法がないか?」と考えておられたり、任意売却という方法があることはご存知で「どうにかマイホームを任意売却できないか?」と考えておられるのであれば、急いで行動へ移してください。この「競売の期間入札通知書」が届くと、競売へのカウントダウンが始まっています。早急に、任意売却の専門業者や弁護士さんのとこへ行き、任意売却の相談をして即行動へ移しましょう。

 

理屈上は、開札日の前日までに任意売却を成立させれば競売を取り下げてもらうことができます。しかし、債権者が納得してくれる価格での売買契約をまとめるにはそれなりの時間を必要としますので、逆算して「競売の期間入札通知書」を受け取る頃がタイムリミットと言われています。それまでに任意売却の手続きを始めなければ間に合いません。

 

「少しでも住宅ローンの残債を減らしたい」「せっかくのマイホームなのだから、あまり安い価格で売却したくない」とお考えになるなら、1分1秒でも早く決断・行動しましょう。それが、任意売却の成功を左右します。「競売の期間入札通知書」が届いたら、迷っている時間はありません。

 

任意売却で売却できれば、市場価格と近い価格での売却ができ、さらに引越し代や住宅ローンの残債の支払い計画などの融通が利区など、競売と比べてさまざまなメリットがあります。

 

今すぐに弊社へご相談ください。

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「担保不動産競売開始決定」の通知を受け取ってから1~2ヶ月程度で、裁判所から執行官と評価人が不動産(あなたのマイホーム)の調査にやってきます。執行官と評価人が来る前には、「執行官による現況調査」の通知が書面により送られきて、そこには執行官と評価人による不動産調査を予定する日時が書かれています。

 

この執行官と評価人による不動産の調査が嫌なものです。しかし、法律に基づいた強制的なものですので、それに従ってください。

居留守をつかったり、自宅を施錠したりしても、裁判所の権限で専門業者によって解錠され、勝手に中に入って調査が進められます。また、民事執行法に基づいて、あなたの調査への立会いがない場合でも立会人をつけて立ち入り調査が行われます。

 

このように「現況調査の通知」が届くと、競売開始、入札、落札と競売への道を進んでいる状態ですが、だからと言って、もう競売しか道がないと諦めるのは、まだ早いです。少しでも時間を無駄にしないで、住宅ローンについて相談できる方に相談をし、任意売却の手続きを進めていくことで、競売という最悪の事態は避けられる可能性がまだ残っています。

 

実際、「現況調査の通知」と一緒に、裁判所からの注意書も送られてきます。この注意書には、

売却まで数ヶ月かかること
債権者と示談のために交渉しても大丈夫であること
不動産(あなたのマイホーム)を調査するために、執行官と評価人が訪れること
裁判所からは執行官と評価人以外は訪れることはないので、裁判所職員であるかのような言動をする人には注意しましょう
競売に関することの相談については、弁護士にしましょう
のようなことが書かれています。

 

ですのでそのとおり、競売についての相談は法律の専門家へ、任意売却については任意売却専門の弊社へご相談ください。

 

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住宅ローンを4ヶ月から6ヶ月以上滞納してしまうと、住宅ローンを組んだ金融機関・債権者は保証会社へ「代位弁済」を請求します。代位弁済が実行されると住宅ローンの債務は金融機関から保証会社へ移り、保証会社から住宅ローンの残額の一括返済(滞納期間に発生した延滞利息も)の支払いを求められます。

 

しかし、毎月の住宅ローンの返済を滞納している状況で、一括返済と言われても難しいのが現実です。したがって多くの場合、保証会社は裁判所に申し立てを行い、「競売」へと移行することになります。

 

このとき、債権者である保証会社からの申し立てにもとづいて「競売の手続きを開始します。同時に不動産の差し押さえも行いました」と裁判所から送られて来るのが「競売開始決定通知」です。「特別送達」という方法で郵送されてきます。この通知を受け取ると(この状況になると)、個人でできることは何も残されていません。

 

この差し押さえ通知は、不動産の登記記録にも残され、第三者からもわかるようになっています。また、競売の申し立て申請がされると不動産の売買や譲渡、賃貸を防止するために、「この物件は競売にかけられています」ということが一般に公示されてしまいます。

また、競売開始決定通知が届く頃には、マイホームに競売業者が複数人訪れるようになります。通常で十数人程度、多ければ50人以上も押しかけてくることがあります。それにより、ご近所に自宅が競売にかかったことが知られてしまい、嫌な思いをすることになります。

 

そして、通知が届いてから早くて半年以内、遅くても1年以内には、第三者によりマイホームが落札され、強制的にマイホームから立ち退きを迫られます。当然ですが、立ち退き料などが支払われることはありません。競売での落札価格は、多くの場合市場価格の5~6割程度です。そのため、住宅ローンの残債は多く残ってしまいますし、当然この残債を支払っていかなければなりません。

 

「任意売却」を行うチャンスはまだあります。諦めずに、弊社へご相談ください。

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競売であれ、任意売却であれ 売却によってすべてのローン残金 が支払えない限り借金は残ります。破産を選択しない場合、残った 債務については、各金融機関と返済について相談をしていくことになります。

返済計画は生活状態を考慮したうえ、支払可能額で進めていくのが基本ですが、少しでも借金残高を低くするためにも任意売却を積極的に利用しましょう。
誰にも相談できず、競売前に引越しされる方も多くおられます。
引越し費用を手に入れましょう

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いくら必要?

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任意売却費用、相談料は全て無料です。

 

任意売却の場合、債権者にもメリットがあるため、売却にかかる諸経費 などの費用は、売却代金の中より債権者同意のもと支払われます。

よって、売主となられる方が手持ち資金より、負担しなければならない費用は一切発生いたしません。

売却が不調となり、成約に至らなかった場合でも手数料は発生いたしま せん。

任意売却業者で、コンサルタント料と称して別途手数料を請求する業者 にはご注意ください。

明らかな弁護士法、宅建業法違反です

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当社では、通常の売却と同じように販売活動を行い、だれにも知られることなく売却を進めてまいります。

ただし、購入を決められた方に対してのみ、瑕疵担保免責であることと、抵当権解除が停止条件の売買となることの説明をする必要があり、重要事項説明の中で任意売却であることを説明します。住宅ローンが支払えなくなったことは、当社と買主のみが知ることになります。

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亡くなっておられる方が売主として不動産の売却をすることはできません。

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当社では、相続手続き専門の行政書士法人ライフ事務所を併設していますので、売却手続きと同時に進めることが可能です。

(共有者の債務者の方が亡くなられて、その相続人の方が相続放棄をしておられる場合、不在者財産管理人の申し立てが必要となります。)

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