任意売却 お悩み解決ブログ

任意売却専門店の、住宅ローンや税金の滞納に苦しむ多くの方々の解決実績を紹介。

広島県内の相続不動産についての相談①

投稿日:2018年09月30日 中村

今年に入ってから例年以上に『相続不動産についての相談』が増加しております。

『単純な売却』だけでなく『空き家の管理』『リフォーム・リノベーションを行い賃貸物件にしたい』などなど希望は様々です。

しかし、残念な事に広島県内でも『人口が減少しているエリア』だと売却すら困難なケースがあります。広島市内であれば『道が狭い』『建物が古い』など多少問題があっても何とかなるのですが・・・

 

 

過去の事例として『空き家バンクに登録』されていた物件を処分した事がありました。

相続人の希望価格は130万円でしたが『長期間買い手が現れずに困っている』と市職員から現状を聞き、相続人から直接相談を受ける事になりました。

『地元の不動産業者と連携して不動産の処分を行う』と言われていたが、長期間売却できない(買い手が現れない)状況は本当に大変だった様です。

もし売却が無理なら『0円でも良いから処分して欲しい』と覚悟を決められたので対応する事に決めました。結論としては売却不可能な物件と判断し、田舎暮らしを希望される方に『贈与』する事で解決しました。

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広島の任意売却と離婚について⑥

投稿日:2018年09月29日 中村

前回の続きとなりますが、『離婚後に元嫁と子供が住み続け、元旦那が住宅ローンを支払う』を選択され、約10年以内に支払いが滞り任意売却を選択するパターンが圧倒的に増えています。

※元嫁が『連帯債務者・連帯保証人』の場合が多いです!

 

 

どんな事情で『離婚』したかは別として、完済するまで毎月7~12万円くらいの住宅ローンを支払い続ける事が可能なのでしょうか?

過去の事例だと『養育費』を含めると、毎月10~20万円を支払っていた方もいました。もちろん、『責任・義務・約束』などもある為、それに対して反対の意見はありません。

 

『元夫婦間の事』なので自由に約束すれば良いのですが、支払い出来なくなった時に、『元旦那から支払ってもらってください』と金融機関等に言うのは無理な話ですよね!

『連帯債務者・連帯保証人等』でない場合でも、『任意売却・競売』を選択すれば『退去』しなければなりません(親族間売買やセール&リースバックの場合は別です)

その辺りを『離婚時』だけでなく『結婚する時』『自宅購入時』に少しでも考えておけば結果が違ってくるかもしれませんね・・・

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広島の任意売却と離婚について⑤

投稿日:2018年09月28日 中村

今回の事例は『離婚後の任意売却で1番多い』と言っても良いかもしれません。

 

まず、『離婚』する際にやってしまうのが『どちらかが住み続ける』なんですよね・・・物件購入後、約3~7年以内に離婚されているケースが多く、お子様が小学校・中学校に通われている為、転校等を考えられない事は理解できます。

 

 

『ご自宅に奥様と子供が残り、住宅ローンはご主人が支払い続けるパターン』が圧倒的に多いのですが、完済するまで約束通り支払いを続ける事が本当に可能なんでしょうか?

その場しのぎで『離婚しても住宅ローンを支払い続ける』などの約束した場合は本当に怖いですよね!もちろん専門家などに間に入ってもらい書面で残しているケースだと少しは安心ですが・・・

 

支払いが出来なくなる理由は『元旦那さんに新しい家庭ができた』『再婚相手との子供が産まれた』『病気で働けなくなった』『リストラされた』など様々です。

普通でも完済するまで支払いを続けるのは大変な事なので、離婚時に冷静さを欠いていると思いますが、感情的にならず無謀な約束をしない様ご注意くださいませ!

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広島の任意売却と離婚について④

投稿日:2018年09月27日 中村

過去のブログでお伝えした通り、離婚された2人が任意売却で協力するパターンとして『自己破産回避』など『利害関係が一致している事』が多い中、それ以外の事例も書いてみます。

 

 

相談者以外の名義人(相手側です)が自己破産をしていたり、連絡が取れ難いケースも多いです。広島県内に住まれていれば近いのですが、実家に戻られている場合などもありました。

関東・関西だけでなく、遠方から広島に来て頂くのは本当に大変な事でしたが、皆様が共通して言われた事が『これで相手側との接点が全て無くなりますよね』なんです・・・

 

『自己破産』されている場合などは『競売』でも同じ結果になると思うのですが、『自分の意思で行う』事が決定的な違いなんだと感じました。

協力する事でのメリットは全くと言って良い程ありません。

なのに『任意売却』に協力するのは『プライド・責任感』があるからなんでしょうね!

※これについては『今更って感じなんですけどね!』と笑って言われる方が多いですが・・・

 

結果的に相手側を助ける事にもなりますが、ご自身が気持ち良く人生の再出発できるのであれば本当に良い事だと私は思います。

広島の任意売却と離婚について③

投稿日:2018年09月26日 中村

今回は広島県外の『任意売却と離婚』事例案件となりますが参考になると思います。

 

約20年前に『離婚』されてから1度も連絡を取り合う事の無かったI様元夫婦ですが、元嫁と子供達が自宅に残り住宅ローンの支払いを続けておりました。

しかし、元嫁の体調不良が原因で住宅ローンの支払いが滞り、『代位弁済』が終わった状態で弊社に相談問合せの連絡がありました。

 

 

元旦那さんは『離婚』後に『自己破産』を選択されていた為、今回の任意売却に協力する必要は無かったのですが、快く署名押印等を引受けてくださり本当に助かりました。

連絡手段が無く約20年ぶりに元嫁が勤務先に電話をしてきた時は凄く驚かれていましたが、元家族が本当に困っているのを見過ごせなかった様です。

 

ただ、残念ながら元嫁と昔の様に笑って仲良くは無理と言われ、手続き等に関して『元嫁にこちらの情報等を一切教えない』『勤務先に二度と連絡してこない事』を条件に協力を約束してくださいました。

 

競売になっても問題無い方なのに協力してくれたのは『子供達の為に転居先確保』『子供達の精神的なサポート』を期待しての事だと私は感じました。

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広島の任意売却中止事例!②

投稿日:2018年09月25日 中村

今回の中止事例は私も初めての経験でした。

結論から申し上げますと、任意売却依頼者が亡くなられたのです。

まだ40代の元気な方で数回お会いしましたが、任意売却手続き中に『心筋梗塞』で亡くなられたと親族の方から連絡があった時は、本当に驚きました。

 

 

全国の勉強会で情報交換した際に『売主様が亡くなられたから相続手続きをして売買が少し延期になった』などの話を聞いた事はありましたが、その事例は高齢の方だった為、親族も覚悟されており相続手続き、売買はスムーズに行えたとの事です。

しかし、今回の事例は『任意売却』であり、仮に売却が成立してもかなりの債務が残ると予想していました。

自己破産手続等を受任していた弁護士の先生からも『相続人全てが相続放棄手続きを行いますよ』と連絡があり『任意売却を断念』する事となりました。

※広島県内でも売却が困難なエリアだった事こともあり、債権者側も今回は『任意売却中止』→『競売』を選択されました。

初回相談の際に『相談に来て本当に良かったです』『気持ちが楽になりました』と安心されていた依頼者の笑顔が今でも忘れられません。

広島市の生活保護制度と任意売却②

投稿日:2018年09月24日 中村

『任意売却』を成立させる為に最大のポイントは『転居先の確保』

だと私は思います。販売スタート時に空き家だと何時でも自由に内覧できますが、居住中だと難しいですよね!

 

 

一般的な『任意売却』だと販売スタートまでに『転居費用の確保』が難しいケースが多く、購入希望者が現れるまで居住される為、『売却が成立しない悪い流れ』が出来てしまいます。しかし、生活保護制度を利用される方の場合、条件をクリアすれば規定の範囲内で『転居費用等の確保』が可能となります。

 

そう簡単に誰でも受給可能な訳ではありませんが、過去の事例だと、『病気で働けない』『身寄りの無い高齢者』『預貯金など財産が無い』等で困っている相談者に同行して『任意売却』する事を伝えると親身になって相談を聞いてくださりました。そして、転居先・転居費用の見積もりを提出→OKが出れば無事引越しとなります。

 

『適正価格・空き家で販売活動』する事が可能であれば『任意売却』自体は難しいものではありません!

もちろん受給には条件等があり、ご希望通りにならない場合もある事をご承知おきください!

広島の任意売却失敗事例!②

投稿日:2018年09月23日 中村

『任意売却の失敗事例』で1番感じる事は、『対応した人間の力不足』です。

日本全国共通すると思いますが、勉強会でも良く話題に上ります。

私も最初の頃は必死に勉強して、実務の際は債権者の事務所等を何度も訪問して確認・相談を行っていました。

今でこそ、それなりの経験を積んで手続き等をスムーズに行える様になって来ましたが、相談に来られた方や債権者の話を聞いていると適当にやっている業者さんが多い事に驚きました。

 

 

『知らないのに適当な返事をする』『任意売却の実務を経験していないのに簡単に考えている』業者・営業が多いとの事です。

※儲かりそうに無い案件の場合は適当にあしらわれ断られた等の話しも多い様です。

 

ボランティアでない為、仕方ない部分もありますが、相談者の気持ちを考えると『可能な限りできる事を全力で行う』『適切なアドバイス』が必要であり、これを実践すると『多くの失敗が防げる』のは当たり前の事ですよね・・・

その基本的な部分を『プロである業者が対応出来ず』相談者の方を苦しませているのは本当に情けない話しだと感じました。

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空き家にすると早く売れやすい

投稿日:2018年09月22日 香川文人

マイホームを売却する時に住みながら売るか引っ越して売るかで成約までかかる時間が大きく異なります。

 

売主さんがお住まい中の物件をお客様に紹介すると、皆さん遠慮されてしっかりとご覧になられません。また最近の若い方は居住中の住宅は見ないとおっしゃられます。
空き家にならないと販売機会を失うことが多いのです。

 

購入する方からすると、隅々まで見られない物件は不安です。後から不具合が見つかったら売主さんに修繕を求められます。引き渡した後にトラブルになるのは避けたいところです。

 

 

空き家になると悪いところも目につくからと心配されますが、買う立場になると、修繕にかかる費用の見積が購入前にできることで検討しやすくなります。
悪いところも正直に見せることで購入者は安心するのです。

 

任意売却は時間が勝負です。
任意売却を成功させるためにも、可能な限り空き家にして売却を始めましょう。

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広島の任意売却中止事例!①

投稿日:2018年09月20日 中村

結論からお伝えすると、『任意売却中止事例』と『任意売却失敗事例』は共通する部分が多いです。まあ結果的に成立しないので同じ様に感じると思いますが、中止事例にも様々なパターンがあるのでお伝え致します。

 

 

  1. 債務者の方でお金の準備が出来た場合!
    ※勇気を出して親族・友人に相談するなどしてお金を借り受ける事ができた等。
  2. 債務者本人の気力が無くなり諦めた場合!
    ※任意売却以外の事で精神的に疲れ、無気力になってしまい塞ぎ込んでしまった等。
  3. 競売取下可能期限まで時間が少ないが任意売却に挑戦した場合!
    ※土壇場で問合せ相談を受け『残り時間が少なくても挑戦してみたい』と希望されるケースです。基本的には買主様の住宅ローン手続きや、債権者の抵当権抹消書類準備等に約2~4週間必要な為、チャレンジしても中止となる事が多いです。

 

※中止・失敗事例は定期的にブログで書いてみようと考えてます!

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