任意売却 お悩み解決ブログ

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広島県内も「コンパクトシティ策定」始まる

投稿日:2018年03月30日 香川文人

たまたま2日続けて中国新聞に東広島市の記事が掲載された。

2018年3月29日付中国新聞の記事
東広島市が立地適正化計画を策定

2018年3月30日付中国新聞の記事
東広島市が合併浄化槽の補助終了

これらが意味しているものはなんだろうか

昨日のコラムでも書いたが、国は「国土グランドデザイン2050」を策定した。

原因は、急激な人口減少、少子化だ。
人口が減ると自治体は収入(税収)減となり、減った予算から住民サービス(インフラ整備を含む)を行わなければならない。
しかし、人口が増える予定がなく、少ない地域にインフラ整備をしても効率(コストパフォーマンス)が悪い。
それなら、居住地の範囲を決めてその中に住んでもらおうというのだ。

今回東広島市は立地適正化計画(コンパクトシティ計画)を策定した。JR駅周辺を主に都市機能誘導区域として9区域を、住民の居住を促す住居誘導区域を23箇所設定した。
今後インフラ整備は上記誘導区域が中心となる。
一方、区域外で一定規模の住宅を立てる場合は市への届け出が必要となる。

本日の新聞では財政難から合併処理浄化槽の補助を終了するという。
財政難から下水道整備を止めて合併処理浄化槽の設置へ切り替えた自治体もあるが、東広島市はその補助もしない。
立地適正化計画(コンパクトシティ計画)を推し進めるための序奏とも思える。

広島県内では東広島市・府中市・三原市が策定済み。広島市・竹原市・福山市・廿日市市が作業を進めている。

 

国交省「国土グランドデザイン2050」のWebsite

http://www.mlit.go.jp/kokudoseisaku/kokudoseisaku_tk3_000043.html

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定年後に収入が激減、住宅ローン支払い困難となり任意売却!

投稿日:2018年03月30日 中村

定年を迎え収入が激減した広島市安佐北区K様ですが、約25年前に購入した自宅を維持する事が困難となり任意売却を決断されました。

住宅ローンの金利も6.0%を超えていた為、長期間支払い続けていたのに残債が想像以上にあった事などもK様はショックを受けられていました。
長年住み続けてきた自宅を手放すのは本当に辛かったと思いますが、奥様やお子様の協力で再出発をする事が出来たのは本当に良かったと思います。

それぞれがアルバイト・パート・派遣社員である為、世帯収入も多くないのですが、K様は『今回、自宅は失いましたが、家族の絆を再確認することが出来たので本当に良かった』と新しい生活に満足されている様でした。

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地価の二極化が鮮明に

投稿日:2018年03月29日 香川文人

3月28日各新聞社の朝刊に掲載されていたので、皆さんよくご存知かもしれないが、平成30年の公示価格が発表された。

 

都市の駅周辺や大型商業施設の周辺は地価が上がり、その周辺部は下げ止まった。

 

広島市では駅周辺を筆頭に地価が上がり続けている。
大都市では平成バブル時のちかを上回るところも有るようだ。

地価が上がり続けている間は誰も損しないので嬉しい限りである。

しかし、都市から離れた住宅地や田舎は未だに下がり続けている。
都市と田舎の地価が両極端に異なるというもの。

地価の二極化。

広島県でも、広島市や廿日市市の都市部は上がるか下げ止まってているが、竹原市や三原市、県北などは下がり続けている。

日本の人口が減り、今後世帯数も減る。そんな中、住宅はあまり続けており、住むものが居ない。住むものが居ない地域が下がっているのだ。

政府は平成26年7月に国土のグランドデザイン2050で目指すべき国土の姿(コンパクトシティ)を示した。
人口が減る地域へのインフラ整備は止め、駅周辺に住居も医院も学校も商業施設も集めてコンパクトに住んでもらうコンパクトシティを整備していこうというもの。

将来コンパクトシティから外れた地域はインフラの整備は望めないので、売れない土地となる。
今地価が下がっている地域は将来も上る見込みは無い。

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空き家、空室を民泊に・・・

投稿日:2018年03月16日 香川文人

違法民泊追放へ

日経新聞平成30年3月15日付朝刊によると、民泊世界最大手のエーアンドビーは民泊新法施行後は無許可の物件掲載を取りやめると表明。
これまで、違法と知りながら多数の民泊を運営している家主さんも多い。
中には民泊のために複数のワンルームマンションを購入された大家さんもあると聞く。
今後、合法的に民泊を行うには、各都道府県知事へ届け出が必要になった。

注意点は、民泊新法施行後は営業日数が年間180日以下となるため、これまで180日以上の稼働日数で運営していた方は大きな収入減となる場合もあるだろう。
180日以外の期間を住宅以外に使用された建物は住宅に該当しなくなり、その後民泊に使用出来なくなる。要は事業としての民泊は駄目で、事業として行いたいなら旅館業法に則り旅館経営をするしかない。
民泊新法をしっかりと理解することが重要だ。

事業として民泊を行うのではなく、様々な国の旅行者との交流を楽しみたい方にとっては民泊が大きなメリットとなる。
これまで、合法的に民泊を行おうとすると、旅館業法がネックになり、一般の住宅では殆ど許可が降りなかった。民泊をしたくても出来なかったのだ。
しかし、民泊新法が施行され、普通の住宅で合法的に民泊が出来るようになった。

相続された住宅、賃貸や売却を希望されないなら民泊にいかが。

※民泊とは、観光客などに旅館業法や不動産業法によらず、個人宅や賃貸住宅を短期間有料で貸し出す事。因みにウイークリーマンションは旅館業法に則って運営され、マンスリーマンションは不動産業に則って運営される。
※住宅宿泊事業法(民泊新法)とは、2018年6月15日に施行される、旅館業法対象外の宿泊施設を定めた新法。年間稼働日数の制限などがある。
※分譲マンションは管理規約で住居以外の使用が禁止されていることが多く、その際は民泊に利用できないので注意が必要。

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中古マンション購入後2年で離婚、購入価格で売却し任意売却回避

投稿日:2018年03月16日 中村

広島県呉市の中古マンションを購入され約2年後に離婚したY様ですが、関東の実家に戻る事が決まった状況で初回面談を行いました。貯金も無く今後の生活資金確保が最優先だった為、Y様は実家に急いで戻り勤務先を探されました。

住宅ローン残を確認したところ、購入時と同額で売却すれば完済可能でしたが、室内も特にリフォームしてある訳では無かったので査定を慎重に行う事となりました。Y様も数万円の負担であれば何とかなる状況でしたが、大幅な値引交渉をされると全額返済は不可能となります。住宅ローン・管理費・修繕積立金の支払額は少額であった事から、①2~3ヶ月で売却出来るのであれば支払いを続け滞納無しで任意売却を回避!②売却の見込みが無い場合は支払いをストップし任意売却スタートに切り替える!で販売スタートとなります。

結果としては、約1ヶ月で購入希望者が現れ満額で申込があった為、無事に完済となり任意売却を回避する事が出来ました。Y様から、『最高の気持ちで再出発する事が出来ました』とお礼のお手紙が届いたのが本当に嬉しかったです。

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相続放棄と、相続財産管理人 特別代理人?

投稿日:2018年03月09日 admin

負債を負った人が亡くなった場合、相続人は相続放棄という手段でその債務を相続することから逃れることが出来ます。この場合、その不動産に抵当権ががついていた場合その債権者は競売を申し立てることによって、換価し債権回収をすることになります。

では、残っている動産はどうなるでしょうか?

競売によって換価し回収できるのは、抵当権が及ぶ不動産のみです。家具や車などは担保となっていたわけではないので、便宜上 弁護士さんが被相続人相続財産として特別代理人となり、管理することになります。しかし、競売落札者は落札した不動産の引き渡しを求めるわけですが、特別代理人の弁護士さんが費用を負担して室内外に残っている物を処分してくれるわけではありません。

落札した新所有者が裁判所の引き渡し命令を取って、室内に残っている動産について強制執行の申立てを行い、執行官によって室内に残っている物のうち、価値のあるものは入札に回され、価値のないものはごみとして処分してもよいということになり、ようやく明渡が終了となります。

上記の例と異なり最近多いのが、誰も住まなくなった田舎の古い実家について、相続人が誰もいらないということで、相続放棄できないかというものです。

結論として、相続放棄はすべての相続財産に対して行うものであって、いらないものだけ相続放棄するということは、出来ません。では、ほかに相続財産もないので全員相続放棄すれば、田舎の不動産について管理の煩わしさから解放され、その所有はいきなり国庫へ帰すのでしょうか?

実はそうなりません。相続放棄をしたからと言って、管理責任がいきなり無くなるわけではないのです。危険な建物になったり、他人に被害を与えるようなことになれば、損害賠償責任は免れることは出来ず、建物解体となればその費用も負担となります。

そうならないためには、相続放棄をした後、相続財産管理人の申し立てを行い、管理責任を相続財産管理人へ移さないと、管理責任からは逃れられないのですが、この申し立てに、結構費用が必要なので、結局そのままにしてしまう方が多いという話を聞いたことがあります。

人口がものすごい勢いで減少していく現代において、残された不動産が子供の負担にしかならないものもどんどん増えていきます。人生100年時代と言われていますが、処分できる不動産は早めの処分をお勧めいたします。

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住宅ローンだけなら支払える・・・個人民事再生で、自宅を守る

投稿日:2018年03月09日 admin

東広島市で美容院をしておられる、Oさんからのご相談。自宅併用の店舗を注文住宅で15年前に建築し、1階を美容院として営業をしてきたのだが、『月々の支払いがもう無理な状態になってしまった。長年ここで、美容院として頑張ってきて固定のお客様も多く、何とかここで営業が続けられることはできないだろうか・・・。』と、言う内容でした。

話をお聞きしてみると、15年前にご夫婦連帯債務で自宅併用の店舗を建てられたのですが、しばらくしてご主人が病気になり、しばらくの間収入が減ってしまったことと、お子様の進学で教育資金ローンが一気に増えてしまったことが、原因でした。
さらに教育ローン、住宅ローンの支払いが難しくなった時に、フリーローンを借りて、それらの支払いに充てることを何度も繰り返し、フリーローンだけで借入残は800万円を超えており、更に金利は11%から13%ととても高いものでした。
住宅ローンの支払いは、金融機関と相談して支払いは2年間金利のみとしてもらっていましたが、その期限が切れ、来月から元利金の支払いとなる予定となり、どうしようもなくなっての相談でしたが、びっくりしたのは、私の目から見て支払不可能な状態となった後も、銀行はフリーローンをどんどん貸して融資額を増やしていたことです。

この融資はおそらく、ノンバンク系の保証会社付き融資だと思います。銀行は支払が出来なくなっても保証会社から回収できますので、保証が通る限り融資し続けたのでしょう。
ご相談をいただき、住宅ローンに加えてわずかなら、美容院の収入とご主人の給料で十分支払える内容でしたので、任意売却ではなく『個人民事再生』が可能か弁護士さんをご紹介して相談に行ってもらいました。
個人民事再生というのは、簡単に言うと『自宅を売却しても住宅ローンが完済できない場合、他の債権者へ配当できるものは何もない』ので、住宅ローン以外の債務を大幅に圧縮して、通常住宅ローン支払いに加え、圧縮された他の債務を概ね3年で支払うというもので、これにより住宅ローンの債権者は全額回収できる可能性が出てくることと、他の債務者も破産だと一円も回収できないものが、いくらか回収できるメリットがあるというものです。

ご夫婦で弁護士さんへご相談に行かれ、個人民事再生に向けて手続きを開始されました。
うまくいくと、自宅も美容院も手放すこともなく立ち直られることでしょう。

このケースの場合、当社に不動産業としての仕事はありませんが、お客様からの感謝のお言葉は、いただきます。お一人で、悩まずにまずは、ご相談にお越しください。

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支払い督促を放置し競売申立て、迅速な対応で再出発資金確保!

投稿日:2018年03月06日 香川文人

広島市安佐南区のK様は数年前に転職され、収入が不安定となり支払いが滞り始めました。当然、遅れながらでも支払いされていましたが、アクシデントが重なり期限の利益喪失し競売を申し立てられる状況となりました。

 

初回面談後、K様親族の協力もあり直ぐに退去する事が出来ました。その後はタイミング良く購入希望者も現れ、大きなトラブルも無く任意売却成立となり再出発資金確保する事が出来ました。

他のお客様にも共通する事なのですが、支払いが困難な時点で1度金融機関に相談等しておけば解決策が見つかる可能性があります。
しかし、約束を守れてない事で負い目を感じ督促等を無視し続け、ついには競売となり競売申し立て費用・延滞金・利息等が発生する状況に陥るパターンが圧倒的に多いです。
もし競売申し立て前に任意売却を行っていれば、余分な費用が発生せず今回の場合だと約200万円前後がお手元に残っていました。
支払いが困難になった時の事を考える方は少ないと思いますが、もしそのような状況に陥った場合はすぐにでも専門家に相談する事をオススメ致します。

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どうせ引越しするんなら

投稿日:2018年03月05日 藤本佐登子

春先は進学、就職、結婚など新生活を始める方も多く、引越しをされる方も多い季節です。ターニングポイントに伴っての引越しは不安な反面、ワクワク感も大きく、春の陽気に伴って、心躍ります。

それとは違って、愛着のある我が家からの引越し、しかもマイホームを手放すしかないとなれば、希望を持てと言ってもそれは無理な話でしょう。

お客様の中にもそのような方もおられますが、一時は悩み落ち込んでも、健気に前を向いて、進んで行かれる方が殆どです。ただ、どうしても守りたいものが、子供の環境。馴染んだ学校を転校させる、子供がらみのご近所との交流が途絶える。それらについての不安は中々解消できないものです。

私自身も子供の頃、何度か引越しをしました。父親は自宅で物を作る職人でしたので、引越しの必要など1ミリもなかったのですが、殆ど出歩く事のなかった父にとっての唯一の気分転換は引越し! 仕事の関係上、逆に遠くに移る事は不便が有る為、隣町から隣町への引越しです。

隣町と言っても、微妙に距離が有る為、転校も何度かしました。隣町からの転校と違い、転勤などに伴う、県外からの引越しの子は、なんとなくハイカラなイメージで、注目度も高く、同じ転校生でありながらも羨ましく感じていました。

最初は馴染めず、打ち解けられず、寂しい気分も味わいましたが、徐々に少ない友達も出来、何か月か経つと、それなりに楽しく過ごしていました。小さい頃のトラウマか?今になっても引越しは案外好きです。中々そう簡単にはできませんが・・。

大人よりも子供は未経験の場所に対応する能力が高いそうです。親は子供を守りたいと思うけれど、実の所、親の方が子供から、頑張って!のエールを送られているのかもしれませんね。

 

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離婚後、元嫁が住み続け支払いを折半、支払い困難となり任意売却

投稿日:2018年03月02日 香川文人

広島市南区在住N様は約25年前に自宅マンションを購入されました。

その5年後に離婚する事となり、奥様(S様)に財産分与としてご自身の持分を移転しローン支払い額約11万円の半分を月々負担されていました。
約20年間頑張って来られましたが、新しい家庭もあり支払い続ける事が困難となった為、任意売却を決断される事となります。

離婚後にS様と子供が住み続けていた為、現在の状況と今後について説明を行いましたが簡単には納得して頂けませんでした。しかし、維持が困難な事も理解されていたので何度も打合せを行い不安な部分を取り除く事となります。
売却時に1番問題となる『転居先の確保』ですが、S様が『何時までに探して出ていけばよいか?』と理解を示してくださり空家状態で任意売却スタートする事が出来ました。離婚時に2人で約束をされた内容を、書面で残して無かった事などから多少のトラブルは有りましたが、お互いに任意売却する事に関しては協力して頂き無事に解決しました。

今回の重要なポイントは『その時点では予想不可能な事も多いので、約束事は全て書面で残しておく』です。当たり前の事ですが、離婚時に限らず『口約束』だけで『言った!言わない!』と後から揉めている方が本当に多いのです。
私自身も含め、今後は特に注意して行動しなければならないと感じました。

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