アパート経営で、思うようにいかず・・・

今回は、アパート経営で残念ながら競売の申立となってしまわれた 山田さん(仮名)のケース

もともと、地主として相続した土地を持っておられた山田さんですが、ハウスメーカーの勧めで、全額融資でアパート経営を始めておられました。建築当初、お勤めの勤務先も順調で収入も安定しておられたので、新築したアパートの一室をご自身のお住まいとして住んでおられたのですが、リーマンショック後、勤務先の状況も悪くなり、あえなくリストラとなってしまわれました。

もともと、収入を得るべきアパートの一室をご自身が使っておられたこともあり、給料が無くなってしばらくすると、アパートの家賃収入をすべて生活費に充てざるを得なくなり、アパートローンの返済が出来なくなってしまいました。

アパートローンなどは、返済が滞ると競売へと進めるスピードも速く、どうしようと思ってるうちに競売開始決定。

当社にご相談に来られた時は、『破産となってしまう。』、『どうにもならない。』と大きな不安を持っておられました。しかしなんと、すぐさま債権者と連絡を取り 査定をしたところ もともとの不動産評価がしっかりあり 任意売却でアパートローンはすべて返済でき、手元に資金が残ることが分かりました。

すぐさま買い手を探し、売買契約、決済と進め、競売を取り下げることが出来た上に手元にかなりの資金が残り、再出発の原資となりました。

売買決済後、『当初破産しかないと思い込んでいたのですが、手元に資金も残すことが出来、これで新たな気持ちでやり直すことが出来ます。』と、笑顔で言っていただいた山田さん。われわれも、本当に良かったと、やりがいを感じました。

今回も、すぐ買い手が見つかったので良い結果となったのですが、時間的に間に合わなかったらそのまま競売となってしまうので、手元資金どころか大きく残債も残ってしまうケースになってしまうところでした。時間が大きなカギとなりますので、困っておられる方に対して、相談は出来るだけ早く来ていただけることをお伝えしていきたいと思います。

 

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父の葬儀を終えて・・・

新年早々、1月8日に父が亡くなり、人生初の遺族代表手続きをしました。

仕事柄、相続手続きは理解しているのですが、通夜や葬儀のしきたり、またお寺さんや町内会のことなど、如何に自分が知らないことが多くあったのか認識したこの1週間でした。

肺がんを患っていた父ですが、正月には調子が良く 夏ごろまではもつのかなあ・・・などと、思ったりしていたのですが、1月5日の早朝より状態が急変 6日の朝は迎えられない可能性が高いということで、親族一同新年早々 病院へ集合。そこから 6日の朝を迎え、7日の朝を迎え、8日の朝も迎えましたが、昼前に帰らぬ人となりました。父の希望で、ホスピスへ入院していたのですが、24時間体制の病院関係者には本当に、感謝 感謝です。まるで、自宅のような雰囲気で家族が集まり息を引き取るまで、そばにいることが出来たのは、終末医療としてとても良いものだったと、強く感じました。

初七日も済ませ、ようやく 新年の仕事が始まりました。

新年早々、会社を開けてしまったのですが この間 対応してくれた社員に感激し、気持ちを入れ替えて、業務に臨んでまいりたいと思い、このブログを書きました。

今年も皆様、よろしくお願いいたします。

 

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親族間・親子間売買 その2  任意売却広島

最近、特に親族間売買について ご相談が増えています。

子供世帯が、収入の減少により不動産を売却しなければならなくなり、親が抵当権者の承諾を得て、子供から不動産を買うケースと、病気やけがなどで収入が無くなってしまった親世帯の住宅を子供が買って、親が住み続けられるようにするケース。

親が買う場合、子世帯の住宅ローンはまだ多く残っている場合が多く、売買後も住宅ローンは完済となりません。親世帯は高齢ですので住宅ローンなどは組めませんから、現金での売買がほとんどになります。子世帯は残る住宅ローンについて支払可能額(月1万円~3万円)を支払いながら、住み続けます。

逆に、親世帯を子世帯が何とかしたいケースの場合、子世帯は現金を持っていませんので、住宅ローンを組めるかどうかが、ポイントとなります。しかし、一般的に親族間売買の場合、金融機関は住宅ローンとしてはほとんど、取り組んでくれません。

全く、取り組めないかというと、そうではなく、取り組んでもらった事例もあることはあります。

相談も多くいただいており、ホームページで少し詳しくご説明を行いたいと思います。来月には、公開できると思いますので、また 見に来てください。

 

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東京研修に行ってきました。その2

12月15日土曜日、16日日曜日 1泊二日で東京へ研修に行ってきました。

経営計画と、高齢者の方への新しいサービス提供についての研修だったのですが、飯田橋の会場午前11時開始に間に合うには、広島を6時00分発の新幹線に乗るか、7時35分広島空港発の飛行機に乗るしかなく、前回同様 広島空港まで車で行って飛行機に乗りました。

だいたい月に一度行っているセミナーなのですが、セミナーの内容もさることながら、行くたびに東京のすごさを感じます。さすがは『日本の首都!』ではないですが、あらゆる資本と情報が集中していることが実感として感じられ、地方との違いを見せつけられます。サービスにしろ、商品にしろ圧倒的なスケールで競争もすさまじく、日々努力勉強していないと あっという間に競合に飲み込まれてしまうでしょう。

今回は任意売却の勉強会ではなかったのですが、会場のある飯田橋の隣 水道橋(東京ドームのところ)に、住宅金融支援機構の本部があります。セミナー後に前を通ったのですがなかなか立派な建物で、国策の金融機関として景気を支えるフラット35をどんどん進めていることは皆さんもご承知のところです。

最後に観光気分で立ち寄った東京ドーム!

周りは女の子ばっかりで、中年男は私一人!何事かと思うと アラシのドームコンサートでした。みんな楽しそうにゲートに向かっているのを見ると、『娘も連れてきてあげれるといいな。』と仕事を忘れて思ってしまいました。

最後におのぼりさん気分で撮った,東京ドーム周辺!!

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親子、親族間による任意売却

住宅ローンが払えなくなってしまったとしても、長年住んだ家であれば 出来れば住み続けたいと思うのは当然で、当社にご相談に来られる方も多くは希望されます。

子供が住宅ローンが払えなくなり、任意売却する先が親であったり、兄弟であれば、引越しすることなく住み続けることは出来ます。この場合、売買金額が安すぎたり、高すぎたりすると贈与税の対象になったりしますので、適正価格による売買であることが必要です。

売買後は、家賃を払うことになると思いますが、親族であれば 生活しやすい家賃でお願いも出来るのではないでしょうか。

ただし、この売買は現金で行われる必要があり、住宅ローンを利用しようと思うと基本的には無理です。なぜならば、親族間の売買の場合、ほとんどの金融機関は融資の取り組みをしてくれません。『住宅を新たに購入する目的ではなく、借金の付け替えとなる融資は出来ない。』また、『親族間売買の場合、その売買代金が適正かどうか担保出来ない。』というのが、理由です。

融資を利用するしかない場合、一旦 第三者へ売買を行い、2から3年間借家として経過後、第三者である所有者から、親族が住宅ローンを利用して買い戻します。この仕組みを、セールアンドリースバックといいます。

いずれにしても、早い相談と協力者の理解が必要です。

条件そろえば、十分に可能な仕組みですのでお気軽にご相談にお越しください。

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任意売却における、境界明示

不動産の取引を行う場合、土地の境界について売主は買主に対し明示しなければなりません。
通常の売買において、新しい団地等であれば境界標もすべてのポイントに設置してあり、その確認だけで大丈夫な場合もありますが、一般的には境界標が設置されていない場合も多くあります。この場合、土地家屋調査士さんに依頼して『境界』を明確にしてもらい、境界標を新たに設置するのですが、任意売却の場合 売主に資力が無く土地家屋調査士さんに依頼できないケースがほとんどです。

この場合、境界が不明確なまま取引を行うと、売買後 大きなトラブルになる危険性が大きいです。競売の場合、境界の明示無く購入しますので 入札後、隣接地の所有者とトラブルになるリスクを承知の上、入札することになります。

そこで当社の場合、隣接境界について争いが無いか、見た目に明確であっても隣接所有者に確認を行っています。お隣さんと争いがある場合、購入希望者に費用負担してもらい土地家屋調査士さんに依頼することもあります。

勝手に境界をお隣さんと決めても、公図や古い測量図などによって、無効になってしまう場合もありますので、争いがある場合 債権者に報告交渉し 売却代金から費用負担してもらえる場合もありますので、確実な手続きを行いましょう。

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東京へ、研修に行ってきました。

東京の飯田橋で、11月17日土曜日、18日日曜日の2日間、ランチェスター戦略についての研修に行ってきました。

この研修は、司法書士、行政書士といった資格士業の事務所を対象にしたセミナーなのですが、現在、ただ単に資格を持っているというだけでは、全然 食べていけないような状況になってきています。行政書士の場合、業務範囲が広いのでいろいろと業務を広げていけるのですが、司法書士は登記と、簡易裁判代理、債務整理くらいしかありません。

現在、登記申請は年間で100万件づつ減少しており、過払い金請求も大方 終了してきています。では、どうやって仕事を確保すればよいのか、弱肉強食の業界となってきています。

行政書士はもともと、この業務だけで生計を立てている方は少ないのですが、相続や後見といったこれからのマーケットで、司法書士と競合して生き残りをかけなければなりません。そこで、当社も行政書士業務を強化し、相続、成年後見といった高齢者マーケットを開発するべく、東京まで行ってきたわけです。

研修を受けて感じたのですが、士業事務所も一般の会社も 経営という視点で見れば全く同じということです。どこにお客様が居られ、どんな商品を必要とされているのか。そして、お客様はどこでその商品を買うのか、なぜ買うのか・・・・

当社も、皆さんに必要とされる商品を提供し続けられるよう、たえず進歩していきたいと思いますので、応援 よろしくお願いいたします。

 

 

この写真は、18日日曜日午前6時30分より、皇居を一周歩いて撮った写真です。写真を撮りながら大回りをしたのですが、九段下のホテルを出てホテルに帰ってくるまで1時間45分かかりました。なかなか気持ち良く、朝食後 9時からセミナーを受けました。

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