競売入札日まで3週間、住み続ける事を希望し知人に落札依頼!

広島市西区I様は、マンションに病気で寝たきりの奥様と2人で暮らされていました。建設会社に約30年お努めで生活は順調でしたが、一時体調を崩され長期入院する事となり収入が激減。当然、住宅ローン・税金・管理費・修繕積立金と全て滞り、職場復帰しても元の状況に戻す事は困難だった様です。

結果的には競売となり、弊社に相談があったのが入札日3週間前。I様は奥様の状態を考え、なんとかして住み続ける事を希望されました。他の案件と同じく親族・知人で協力可能な方を見付け、落札して頂き家賃を払いながら住み続ける方法がベストと考え提案しました。親族は無理でしたが、お勤め先のT社長が『長年勤めてくれてる従業員のためなら』と協力してくださる事になりました。

過去の競売事例・同マンションの販売事例から落札価格を予想、管理費等滞納状況を確認し入札価格をT社長に提案しました。競売落札で大変なのが『入札価格の決定』。低過ぎると落札不可、高過ぎると家賃設定が困難になる為、ギリギリの数字になる事が多いのですが、今回は絶対に落札する事が目的でしたので若干高めで入札され無事に落札される事となりました。

I様も転居する必要がなくなり、今後は毎月給料から家賃を天引して頂く事で安心して生活され円満に解決しました。将来的にI様の生活状態が良くなり融資可能な状態になれば、T社長の計らいでマンションをI様に売却する事を計画している為、1日でも早くその日が訪れる事を願っております。

カテゴリー: 任意売却, 売買後住み続け, 税金滞納, 競売 | コメントをどうぞ

代位弁済後14%の遅延損害金加算に驚愕、業者買取で早期解決!

広島市東区W様は定年後、東広島市の実家に戻り年金とアルバイト収入で生活されておりました。平日は実家、日曜日は東区のマンションで生活され二重生活を続けていたのですが、収入が激減し支払い困難となりました。金融機関に相談することもなく6回目の滞納以降、サービサーから連絡があるまで放置してしまいました。

初回面談時に債務状況を確認するのですが、全ての案件に共通する事があります。それは相談者が認識している金額と実際の残債に大幅な開きがある事です。理由としては、『滞納前の元金』を伝えてくる方が多い為、『残高証明書』等を請求し必ず確認します。今回もW様に正確な残債と年間約14%遅延損害金が加算される事を伝えると大変驚かれていました。(ちなみに今回は約130万円の誤差がありました)

査定価格を伝え販売方法を打合せする際に『1日でも早く問題解決し楽になりたい』『持出しが無くマイナスにならなければ良い』と希望され複数の選択肢から、買取業者に購入して頂く方法を選ばれました。全額返済可能な価格で購入する業者が現れ、室内残置物処分・ゴミ処分を買主負担で行って頂けた為、初回電話問合せから1ヶ月とスピード解決する事となります。

お手元に若干ですがお金も残り、必要物を実家へ運搬する引越し代金も確保できW様は『本当にマイナスにならなくて助かりました』と喜ばれました。日曜日しか休みが無くメール・電話で何度も打合せをして短い期間で信頼関係を築けた事は私にとっても大きな財産となりました。

カテゴリー: 任意売却, 引越し費用確保, 業者買取 | コメントをどうぞ

投資家にセール&リースバックを依頼、期限到来するも買戻し不成立、賃貸契約で住み続ける事に成功!

広島市東区在住U様は、母親から相続した自宅で息子と2人で幸せに暮らしていましたが、食道癌になり暫くの間働く事が出来ませんでした。支払いが生活費だけであれば問題なかったのですが、広島市税滞納と消費者金融等の借入分を滞納されていた事により督促が毎日の様にあったそうです。

初回面談時、U様親子は『このまま住み続けたい』と希望され債務状況を急ぎ確認したところ、総額380万円と予想より少なかった事で3つ方法を考えました。①親族・知人に借入し返済②息子と親子間売買③投資家によるセール&リースバックの順番で解決に向け動きましたが、①は難しい事が判明し断念。②も息子が働き始めたばかりで融資を受ける事が困難。③の投資家は直ぐに決まり、売買契約の条件としてU様は家賃を払いながら住み続け、息子が融資を受けれる状態になった時に買戻しを選択する事に決定しました。

その後は、投資家が納得する家賃設定・買戻し価格を決定し、売買契約・賃貸契約を締結する事となります。それから家賃滞納も無く良好な関係を築きながら3年経過して約束の期日を迎える事になりましたが、結論としてU様親子は買戻しを断念しました。これも一つの選択であり『セール&リースバック』とはなりませんでしたが、U様はご希望通り住み続ける事ができ、投資家は納得の家賃収入が継続して入る為、双方喜ばれた事で良い結末となりました。

カテゴリー: セールアンドリースバック, 任意売却, 売買後住み続け, 業者買取, 税金滞納 | コメントをどうぞ

親族間間売買を断念、投資家購入後に本人で買戻しを成功させた事例!

廿日市市Y様は40年近くお勤めされている真面目な会社員で、奥様のご実家に義母と3人で同居中でした。奥様の実家は商売をされており自宅には根抵当権が設定されていました。お子様の留学費用捻出・義母の病気・経営の悪化・その他、立て続けに出費が嵩み、気が付けばご自身も多重債務状態に陥ったとの事です。

競売開始決定通知が自宅に届いた為、奥様が大慌てでネット検索し2~3社に相談した結果『もう手放すしかありませんよ』と言われ絶望の中、弊社にお問合わせ頂きました。初回面談時に『自宅だけは絶対に手放したくない』とY様夫婦が希望され、急いで債務状況を確認すると自宅の残債は元金150万円に対し遅延損害金1,200万円、その他消費者金融も数社ありましたが合計で約200万円くらいなので、そちらは親族に借入すれば払えない金額ではありません。

今後の対策として①遅延損害金減額依頼②買主選定③買戻し資金確保、以上3点を早急に確認及び決定する必要がありました。③は定年後を間近に控えたY様の退職金がある事を確認し解決。次に②は、親族間売買を考えましたが親族は高齢で遠方に在住で融資を受けれる状況ではありません。残された方法は『投資家によるセール&リースバック』でした。投資家は複数存在し今回の様に『買戻し資金確保が明確』な場合は直ぐに決定します。債権者の元へY様夫婦と訪問し①の金額を可能な限り少なくする事をお願いしました。

今回は元金が少なかった事もあり、遅延損害金を大幅に免除して頂け希望金額での売買が成立しました。もちろん売買契約の前に買戻しまでの家賃・買戻し価格は投資家との間で決定しています

私も初めての経験でしたが『セール&リースバック』が成功した際にY様と投資家からお礼を言われた事で今後の自信に繋がりました。

カテゴリー: セールアンドリースバック, 任意売却, 売買後住み続け, 業者買取, 競売, 親族間売買 | コメントをどうぞ

競売取下げ可能日まで残り1か月、業者買取で明渡猶予期間・転居費用を確保し競売回避!

東広島市K様と共有名義人である元嫁母は、数年前離婚した際の確執もあり売却に関しては協力可能な状態ではありませんでした。互いに弁護士を通じ連絡を取り合っていましたが、離婚時の事がトラウマとなり平行線を辿っていた様です。

通常売却であれば時間をかけて話し合いをするケースが多いのですが、今回は事情が違い『競売取下げ期日が目前に迫った状態』で急ぎ初回面談を行う事になりました。①自己破産は避けたい②競売は避けたい③少しでも高く売却して残債を減らしたい、と冷静に双方から話を聞くと希望条件が一致していました。私からの提案は『離婚と売却は別の話だから感情論を持ち込まないなら動きますと』伝えると意外にもあっさり了承されました。

受任後、K様の転居先・引越し費用確保、短期間でこちらの希望条件を承諾し購入可能な買主様を同時に探す必要があり関係者全員に協力して頂きました。債権者が納得する購入価格を提示する買主様は数名現れたのですが、転居先と引越し費用の確保は簡単ではありません。

賃貸契約できる物件が限られている為、毎日の様に探しやっとの思いで見つけた物件も、競売取下げ期日の数週間後でないと入居出来ない事で諦めかけておられました。エンドユーザーは断念されましたが、不動産買取業者は状況を理解し退去猶予期間を認めてくださいました。結果的には所有権移転後、約束を守り3週間で退去して頂いた事で円満に全て解決致しました。

カテゴリー: 任意売却, 売買後住み続け, 弁護士関与, 引越し費用確保, 業者買取, 税金滞納, 競売 | コメントをどうぞ

名義人全員が関東在住、遺品整理士に依頼し円満解決の相続不動産処分!

広島市中区舟入にある相続不動産処分案件ですが、名義人全員が関東在住だった為、代表者に包括委任し売買手続きを行う事に決定しました。名義人3人(高齢の母親・姉・A様)の中で1番行動力があるA様を代表者とし、電話・メールで売却方法、スケジュールをご提案しました。知人からの紹介であった事もあり、打合せ等はスムーズに行え売却スタートしました。

相続不動産処分の際に1番問題となるのが『遺品整理・処分』です。例えば①亡くなられたお父様との思い出が詰まったアルバム・写真等②価値のある貴金属・切手等③預金通帳等が多いのですが、相続人が確認しなければ本当に必要な物か判断する事が出来ません。当然処分が終わらなければポータルサイトに室内写真の掲載や購入希望者の内覧が出来ない状況が続きます。

実際にA様が広島に来られる日は1ヶ月後だった為、遺品整理士に依頼し貴重品と不要物を選別する事に決定しました。明らかな不要物は処分し、貴重品は一時別の場所に保管すれば問題ありませんが、どちらとも取れる様な物は、相続人に写真をメールで送り判断して結論を出して頂きます。

余程の事がない限りこの方法で対応し、最終的に現物を確認して頂き引渡しております。紛失していた権利書も見付かった為、遺品整理士に依頼して良かったと大変喜ばれましたが、有った無かったと揉める事も多い様なので、私も立会し慎重に作業しましたが、本当に信頼関係が無いと成り立たない方法だと感じました。売却に関しては査定価格と同額、空家状態で販売開始出来た事もあり、大きなトラブルも無く完了致しました。

カテゴリー: 相続案件 | コメントをどうぞ

70歳の夫婦が年金だけでは支払不能となり、任意売却後に破産申立!

広島市安佐北区K様ご夫妻は70歳を過ぎ、僅かな年金とアルバイト収入で生活されていました。月々6万円の住宅ローンは支払い可能でしたが、ボーナス月の30万円となると準備できる状況ではありませんでした。銀行カードローン・消費者金融から借入をして乗り越えましたが、返済の目処が立たず破綻状態で不安な日々を過ごされた様です。

まず、債務状況を確認したところ住宅ローン以外の借入が夫婦合わせて300万円、滞納税が100万円、売却後予想される住宅ローン残債務が700万円もあった為、今後どうするか何度も話し合いました。結論が出るまで時間が掛かりましたが、選択肢が無いのは本人達も理解しており最終的には任意売却を決断されました。

今回、予想する残債務が1000万円前後になる為、自己破産も検討しなければなりません。K様ご夫婦も今後の事を真剣に考えており、弁護士事務所に相談に行かれ覚悟を決められました。自己破産を決断された事で転居費用30万円が配分として認められ、引越しもスムーズに終わり空き家状態で販売する事が可能となったのです。広島市税差押解除について市職員と打合せする段階では、K様ご夫婦も初回面談時と違いリラックスした状態で話をする事が出来ました。

新居は少し狭くなったとの事でしたが、住宅ローン・借金で悩まされず熟睡していると聞き安心しました。

カテゴリー: 任意売却, 年金, 弁護士関与, 引越し費用確保, 税金滞納 | コメントをどうぞ